明建〔2020〕37号

　　各县（市、区）住建局、自然资源局、政府办（金融办），市房屋交易管理中心，各房地产开发企业，各商业银行：

　　为进一步加强商品房预售资金的监督管理，规范商品房预售资金的收存使用行为，加强市场风险防控，强化市场交易管理，保护商品房交易双方的合法权益，市住房和城乡建设局、自然资源局、地方金融监督管理局对商品房预售资金监督管理制度进行了修订，形成《三明市区商品房预售资金暂行监管办法》。经市政府同意，现将该《暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　三明市住房和城乡建设局

              三明市自然资源局

　　三明市地方金融监督管理局

　　2020年11月24日

　　（此件主动公开）

　　三明市区商品房预售资金监管暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为加强新建商品房预售资金监管，防范房地产金融风险，维护商品房交易双方合法权益，保持房地产市场平稳和社会安定稳定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》和《福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》（闽建〔2020〕7号）等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）预售商品房时，购房人按照《商品房买卖合同》的约定支付的全部购房款，包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

　　第三条 本办法适用于商品房预售环节，不包括现房销售。商品房预售资金监管遵循政府指导、政府和银行共同监管、多方参与、专款专用、安全高效的基本原则。

　　预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至该项目完成首次登记后结束。

　　第二章 账户管理与缴存

　　第四条 开发企业应选择在项目所在地（市级区域内）符合预售资金监管条件的商业银行作为商品房预售资金监管银行（以下简称“监管银行”），设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），签订《商品房预售资金监管协议》（附件1）。有开发贷款的预售项目，开发企业应优先与发放开发贷款的银行签订监管协议。

　　三明市住房和城乡建设局委托三明市房屋交易中心为监管单位。《商品房预售资金监管协议》由三明市房屋交易中心与监管银行、开发企业三方共同签订，共同监管。一个预售项目（楼盘）允许在不同银行最多开立不超过3个监管账户。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。

　　第五条 开发企业因特殊原因确需变更监管账户，经监管单位同意后，根据《商品房预售资金监管协议》办理。

　　第六条 新建商品房项目预售资金应全部存入监管账户。申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款到账账户。在办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。开发企业应当在《商品房买卖合同》中明确监管账户信息，并在商品房预售时使用监管账户对应的银行POS机收取预售资金，不得采用监管账户以外的方式收取预售资金。开发企业应协助购房人直接将购房价款存入监管账户。购房人应依法依规购买取得商品房预售许可证的商品房，并按照《商品房买卖合同》的约定将购房价款直接存入监管账户。

　　第三章 预售资金管理

　　第七条 为确保预售资金优先用于本项目的工程建设，对用于项目工程建设的资金实行重点监管，设置重点监管资金。重点监管资金额度不低于预售项目工程造价的1.2倍。工程造价以备案施工合同为准。同时，分期项目在每期首次申请办理预售许可时，工程造价应包含该期项目土地出让合同中约定的公共配套设施造价。监管单位可根据造价部门提供的上一年度三明市区商品房建设工程造价，针对不同建筑类型，对项目工程造价进行核查并根据核查结果调整重点监管资金额度。

　　对信用评价优良的开发企业，重点监管资金额度等事项可提请“一事一议”统筹研究。

　　第八条 重点监管资金只能用于项目工程建设，包括支付工程建设的施工进度款，购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。

　　工程款中的施工工程农民工工资，开发企业应依据《三明市房屋建筑和市政基础设施工程农民工工资专用公共配套设施户管理实施细则（试行）》文件精神及《三明市房屋建筑和市政基础施工程农民工工资专用账户资金管理协议》的约定予以执行。

　　重点监管资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、营销费用及开发企业员工工资等费用。

　　第九条 监管账户内资金超出重点监管资金额度的部分为非重点监管资金。开发企业在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下（由开发企业出具承诺函）可申请提取非重点监管资金，但应优先用于预售项目工程建设（含公共配套设施）。

　　第十条 开发企业应当结合工程实际按项目建设方案（含单体工程、道路绿化、公共配套设施等）及施工进度如实编制预售项目用款计划，在首次预售资金申请核拨前提交监管单位。

　　用款计划应按照固定节点明确预售资金用款情况，列明项目销售收入预算总额、工程预算总额，其中项目工程预算总额应列明包括单体工程、市政道路绿化、配套设施的建筑造价以及建设单位提供的建筑材料款、设备款等方面的预算清册。

　　项目工程建设过程中，因工程造价、建筑材料、设备价款出现实际较大变动情况时，开发企业可以修订用款计划书和用款计划并及时向监管单位重新报备。

　　第四章 预售资金使用

　　第十一条 为确保留有足够的资金用于建设工程竣工交付，预售项目工程形象进度达到以下拨付节点后，按节点对应额度统一拨付监管资金，具体分为：1取得预售许可证（累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的30%）；2形象工程进度达50%（累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的50%）；3主体封顶（累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的65%）；4外墙装修完毕脚手架拆除（累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的75%）；5完成本预售项目竣工验收备案且完成相应的公共配套设施竣工验收备案（具体以土地出让合同为准）（累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的90%）；6项目完成首次登记，可申请支取全部预售资金。

　　分期项目在每期首次申请办理预售许可证时，重点监管资金额度计算应包括本次申请预售许可证的商品房楼幢和该期项目土地出让合同约定的公共配套设施的项目工程造价。其中商品房楼幢和公共配套设施分别计算形象进度节点，分别拨付预售资金。

　　第十二条 项目建设进度达到拨付节点时，开发企业可根据《商品房预售资金监管协议》的约定，向监管单位提交用款申请并附施工、监理等单位的书面证明材料和施工现场照片等项目进度证明材料，一次性申请拨付可支取的重点监管资金。

　　第十三条 监管单位收到开发企业的用款申请后，按下列程序办理：

　　（一）重点监管资金用款申请办理：

　　1.市区预售资金用款申请材料（附件2）由监管单位接收并核验，报三明市住房和城乡建设局审验。监管单位应结合施工现场，核实项目的实际开发情况，确保工程建设进度节点和开发企业提供的申请材料的完整性。重点监管资金应于5个工作日完成核验和审验工作。开发企业提供的申请材料如存在错误或缺失，可进行修正或补件。在补齐补正期间，暂停计算业务办理时间；待开发企业完成补齐补正后，重新计算业务办理时间。

　　2.银行拨付。对符合拨付条件、并经审验同意使用的预售资金，受托银行应按照《商品房预售资金监管协议》的约定，于收到监管单位书面拨付意见后2个工作日内将拨付手续办理完毕。

　　（二）非重点监管资金用款申请办理：

　　开发企业可向监管单位申请提取非重点监管资金。非重点监管资金拨付在1个工作日内完成备案工作。

　　第十四条 预售项目在完成首次登记且无拖欠工程款和农民工工资的（由开发企业出具承诺函），开发企业持监管项目（含对应的公共配套设施）的首次登记材料及《撤销预售资金监管申请表》）（附件3），向监管单位提出撤销监管账户申请。经监管单位审核同意后，向银行办理结算手续，解除该项目的预售资金监管。

　　第五章 相关职责和违规情形

　　第十五条 监管银行应指定专人负责预售资金监管工作，监管银行账户端口应与商品房预售资金监管系统实现对接，实时互通共享。

　　监管银行应主动配合三明市住房和城乡建设局开展预售资金监督检查。发现开发企业违反监管办法规定或监管协议约定使用预售资金的，以及其它部门依法对监管账户的预售资金进行冻结和扣划的，应及时书面告知三明市住房和城乡建设局。

　　第十六条 开发企业应将经银行盖章的监管账户的每月对账单于次月10日前提供给监管单位，否则视同逃避资金监管。

　　第十七条 开发企业有下列情形之一的，由三明市住房和城乡建设局责令限期改正，暂停该企业在本市所有开发项目的商品房预售许可和商品房买卖合同网上签约备案，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统，同时书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金：

　　（一）存在违法违规行为导致工程停工的；

　　（二）预售项目存在严重质量问题的；

　　（三）在监管账户外直接收存预售资金的；

　　（四）以收取本规定以外的款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

　　（五）未按本规定使用商品房预售资金的；

　　（六）提供虚假资料、虚报监管资金额度等方式套取商品房预售资金的；

　　（七）其他违反商品房预售资金监管的行为。

　　第十八条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房，擅自收存或挪用预售资金等违反有关规定的，由三明市住房和城乡建设局责令其改正并依法查处，同时将其不良行为记入企业信用档案。

　　第十九条 监管银行违反预售资金监管有关规定，违规拨付预售资金的，由三明市住房和城乡建设局通报给中国人民银行三明市中心支行、三明市金融监管局责令监管银行改正、追回款项并承担相应责任。

　　建立预售资金监管银行准入和清退制度，将存在违规行为，造成预售资金被挪用等不利于房地产行业健康平稳发展行为的银行列入商品房预售资金监管银行黑名单。

　　第二十条 国家机关、监管银行工作人员及开发企业相关人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规追究相关责任。

　　第六章 附则

　　第二十一条 三明市新建经济适用住房的预售资金监管工作，参照本办法执行。

　　第二十二条 本办法自2020年12月1日起实施。自实施之日起申请办理商品房预售许可的项目按照本办法执行。在实施之日前已取得商品房预售许可的项目，沿用原《三明市住房和城乡建设局关于三明市商品房预售资金监督管理办法的通知》（明建房〔2015〕48号）执行。

　　第二十三条 各县（市）房地产行政主管部门可结合本地实际，参照本办法，制定本县（市）商品房预售资金监管制度，加强对本县（市）商品房预售资金监督管理。

　　附件：1.三明市商品房预售资金监管协议

　　2.三明市商品房预售重点监管资金拨付申请材料清单

　　3.三明市商品房撤销预售资金监管申请表

　　4.三明市商品房预售资金使用申请表

　　5.三明市商品房预售资金监管账户定金（房款）退款申请表