一、出台背景

　　2025年8月，中共中央国务院出台《关于推动城市高质量发展的意见》，明确支持老旧住房的自主更新与原拆原建，为相关政策的制定提供了根本遵循。2026年1月，福建省制定了《中共福建省委 福建省人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》，要求稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新，原拆原建。2025年以来，厦门市、泉州市陆续出台了城镇老旧小区自主更新、老旧危旧房屋更新改造政策，其中，泉州市“晋江阳光里”自主更新项目被评选为全省首例居民自主更新样板，具有一定的借鉴意义。

　　近年来，我市大力推进城市棚户区、城中村、老旧小区改造等工作，成片危旧房已基本消除，老旧小区基础设施得到一定的改善，但分散的零星危旧住房因种种原因未能得到有效改造；老旧小区改造因主要依靠上级补助资金，成效与百姓的期盼仍有差距，部分老旧小区居民也期望通过房屋置换、拆除重建等方式来彻底改善居住条件。因此，有必要通过制定政策，优化完善相关制度，进一步推进我市城镇老旧危旧房屋自主更新改造工作探索实践，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，满足人民群众高品质的居住要求。

　　二、制定依据

　　主要上位法律法规及政策依据包括《中华人民共和国民法典》《城市危险房屋管理规定》《福建省房屋使用安全管理条例》等法律法规，以及《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《自然资源部　住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》等政策文件。同时，吸收提炼了近年来我市棚户区、老旧小区危旧房改造等方面相关政策规定和实践经验，并参阅借鉴了北京、浙江等地及省内厦门、泉州等城市有关城镇老旧小区自主更新改造的资料和经验。

　　三、主要内容

　　《实施方案》包括基本原则、更新范围、组织实施和政策保障、工作要求等5个方面内容，具体如下：

　　（一）基本原则。开展城镇老旧危旧房屋自主更新改造工作，应当坚持“政府引导、业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”原则，既要依照《中华人民共和国民法典》有关规定充分发挥业主的主体作用，又要充分发挥政府的协调服务职能。

　　（二）更新范围。原则上以三元区国有土地上2000年以前建成的建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的老旧小区楼房或因房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的解危为基础，综合考虑房屋质量安全、居住条件改善、居民改造意愿、用地红线边界、配套公共服务设施建设和边角地整合利用等因素，确定项目更新改造范围。

　　（三）组织实施。城镇老旧危旧房屋自主更新改造按以下流程推进：一是确定实施主体。意愿集中的小区，经业主大会授权，由业委会或新成立的自主更新委员会，委托1家专业机构作为实施主体，签订委托合同明确权责，负责协商、方案编制、申请联审等工作。二是制定更新方案‌。实施主体或其委托机构编制方案，明确改造方式、产权分配等事项，充分征求业主意见后，由业主共同决定。三是项目申请与完善。实施主体持方案、业主决议申请，经区政府初审、市住建局与自然资源局复核后，修改完善方案，再与全体业主签订协议。四是施工与验收。实施主体办理用地、规划、施工等手续后开工；完工后申请联合验收，合格备案后，业主可办理不动产登记。整个过程强调业主主导、部门协同，确保更新改造工作合法合规、高效推进。

　　（四）政策保障。自主更新改造项目的政策保障涵盖规划、土地、财税及其他支持措施。

　　1.规划政策。一是适度扩容。项目建筑面积原则上以产权证书登记面积为准，在符合国土空间规划且满足日照等条件的前提下，可增加不超过原面积50%的计容建筑面积。二是就低现状管控。对建筑间距、退距、密度、日照标准、绿地率、机动车停车位及出入口等无法达到现行标准规范的情形，在保障公共利益、协调相邻关系、满足消防安全需求的前提下，可按不低于现状水平控制。三是增设空间共享。为满足防涝需求，可增加室内外高差，或开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施。增设的公共开放架空空间、地下空间等新增建筑面积，归全体业主共有，不计入容积率。

　　2.土地政策。一是适当减免或缓交土地价款‌。自主更新项目增设公共开放架空空间、公共服务及配套设施以及地下空间开发新增的建筑面积需由全体业主共有，不需要补交土地价款；因原有住宅按套扩面的，可在办理不动产权证前，或在房屋上市交易时，按申请受理时点的基准地价补交土地价款。二是灵活登记办证。自主更新项目，可按户直接办理首次登记；涉及通过转让、置换等方式归集产权的，可灵活采用不同登记类型提供服务。

　　3.财税政策。一是税费成本减免。自主更新项目涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。二是支持使用公积金及专项维修资金。业主可提取住房公积金、使用住宅专项维修资金、申请住房公积金组合贷款筹措资金。三是社会参与激励。鼓励社会力量通过直接投资、参股、提供专业化物业服务、车位运营等方式参与改造。

　　4.其他政策。一是公房更新激励。鼓励国有公房产权人作为更新主体，对建成年限久、有安全隐患的公房申请自主更新；支持通过资产出售、租赁、合作开发等方式，将老旧低效楼宇改造为养老托育、保障性租赁住房等新功能载体。二是后续服务保障。鼓励完成更新改造的项目实行专业化物业服务。业主需在办理不动产登记前，按标准缴交住宅专项维修资金。三是困难群体帮扶。对唯一住房经房屋安全鉴定机构鉴定为D级危房且他处无房的住房困难家庭，可根据当地住房保障政策申请公租房定向保障，保障其改造期间的基本居住需求；支持经济困难无法出资的业主申请利用旧房置换同等价值安置房，由安置房源管理单位出资参与自主更新改造。允许部分资金困难的业主通过运营权让渡的方式，由企业出资改造运营。

　　（五）其他事项。《实施方案》自2026年9月10日起施行，有效期二年。