明政办〔2016〕125号

　　梅列、三元区人民政府，市直有关单位：

　　市住建局制定的《关于搭建商品房选购平台和统购公租房的实施意见》已经市政府研究同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三明市人民政府办公室 　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2016年10月26日

关于搭建商品房选购平台和 统购公租房的实施意见

　　市住建局

　　（2016年10月）

　　为贯彻落实国务院关于稳定住房消费的要求，打通商品房与公租房、安置房的转换通道，多渠道满足住房困难群众和被征收房屋群众对公租房、安置房的需求，根据《福建省住房和城乡建设厅关于推进住房保障方式转变和房屋征收货币化安置工作的指导意见》（闽建住〔2015〕9号）、《三明市人民政府办公室转发市住建局等单位关于采购商品住房用于保障房和安置房的指导意见的通知》（明政办〔2015〕33号）、《三明市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》（明政〔2016〕10号）等文件精神，制订本意见。

　　一、实施主体

　　指定三明市住房保障管理中心作为市本级打通商品房与公租房、安置房转换通道的实施主体，负责统购商品住房用作公租房，以及搭建被征收人自主选购服务平台，组织货币补偿被征收人选购商品房进行安置。

　　二、房源选择

　　（一）公租房房源选择建筑面积在45～90（含）平方米的房型；安置房房源的建筑面积不限。

　　（二）新建商品房必须已办理预售许可证。

　　（三）存量房房龄应在10年以内，且产权合法明晰、无质量和安全隐患。

　　三、实施方式

　　（一）搭建被征收人自主选购服务平台。由实施主体搭建服务平台，设立三明市棚改安置房统购账户。引导房地产开发企业或存量房产权人到服务平台统一登记房源。实施主体与进入服务平台的房地产企业或存量房产权人签订被征收人优惠协议，承诺优惠幅度。货币安置被征收人选择在市区购买商品房安置的，将货币补偿款存入三明市棚改安置房统购账户后，通过服务平台与房地产开发企业或存量房产权人按商定的优惠价格自主选购商品房，实现被征收人的住房安置。程序如下：

　　1.报送需求。房屋征收部门收集房源需求信息，报实施主体。

　　2.发布公告。实施主体通过政府网站、服务平台、媒体等途径发布需求公告，内容包括位置、套数、户型结构、价格要求、交付时间等。

　　3.登记核实。房地产企业或存量房产权人到服务平台登记房源，提交供房意向书、房源信息表以及与房源相关的其他资料，实施主体核实房源情况。

　　4.价格优惠。实施主体与房地产企业或存量房产权人商定优惠幅度并签订被征收人优惠协议。需安排货币补偿被征收人就地购买商品房安置（产权调换）的，房源优惠条件由国土部门根据房屋征收部门要求，在国有建设用地使用权挂牌出让条件中设定。以上房源信息和优惠幅度统一在服务平台上公布，并定期更新。

　　5.签订合同。货币补偿被征收人将货币补偿款存入三明市棚改安置房统购账户，持房屋征收部门出具的房票到服务平台自主筛选房源，并与房地产企业或存量房产权人按承诺的优惠幅度签订购房合同。

　　房票样式由实施主体会同梅列、三元区房屋征收主管部门统一制订，仅作为允许货币补偿被征收人在平台选购商品房的凭证，不作价、不流通。

　　6.支付房款。签订购房合同后，按合同约定付款方式由实施主体将货币补偿被征收人存入三明市棚改安置房统购账户的补偿款，直接划转给房地产企业或存量房产权人。

　　（二）统购商品住房作公租房。由实施主体按以下程序，以优惠价格统购商品住房用作公租房房源。

　　1.确定需求。市住建局根据需求及年度目标任务制定年度购买计划，报市政府批准。

　　2.发布公告。实施主体通过政府网站、服务平台、媒体等途径发布统购公告，内容包括套数、户型结构、价格要求、交付时间等。

　　3.报名统购。房地产企业在统购公告规定的时间内报名，提交房源具体情况，内容包括项目名称、具体坐落、面积数量、销售均价等。

　　4.委托估价。实施主体通过政府网站、服务平台、媒体等途径发布选取具有一定资质的房地产估价机构公告，并从报名的房地产估价机构中随机抽取3～5家，委托其进行估价。房地产估价机构采取“背靠背”方式，对房地产企业所提交的房源分别进行单位面积估价。

　　5.专家复核。实施主体在收到评估机构出具的估价报告后，应委托房地产评估专家委员会（以下简称专家委员会）对估价报告进行复核，由专家委员会出具复核意见，并由专家签名。经专家委员会复核，估价报告需要修正的，估价机构应当按照专家委员会的复核意见修正估价报告。

　　6.确定基价。实施主体根据经复核或修正后的估价报告，将估价报告载明的统购房源单位面积估价进行加权平均，以该加权平均数作为统购基准价，且所有房源均不考虑楼层、朝向价差。

　　7.价格谈判。实施主体分别与已报名的房地产企业进行价格谈判。经谈判，最终确定的成交价格原则上应低于统购基准价10%以上，并以房地产企业承诺最大下浮幅度计算出的价格作为拟成交价格。

　　8.选择成交单位。实施主体根据谈判情况，结合公租房保障的实际需求，按照价格就低、位置就近的原则，以承诺最大下浮幅度的房地产企业作为拟成交单位。

　　9.报经政府确认。实施主体将拟成交单位报市政府确认。对于受所在区位、房源数量等条件限制，个别统购房源谈判后价格已低于统购基准价格5%以上、无法低于10%，但属于急需购买用于公租房保障的，经市政府研究同意，可以统购作为公租房。

　　10.签订购房合同。成交单位经市政府确定后，由实施主体与成交单位签订统购合同。实施主体应在签订统购合同之日起10日内，将统购合同报送房屋登记机构备案，并在合同生效后按相应进度节点分批支付购房款。

　　11.办证。房屋产权统一登记在实施主体名下并代管，由开发企业（成交的供应商）负责在房地产交易政策规定的时间内完成办证，实施主体督促并配合。

　　四、政策支持

　　（一）除购买别墅外，货币安置被征收人选择在三明市区购买存量商品住房安置的，免交不动产权证工本费，并一律按首套房认定，享受相关优惠政策；其中购买商品住房的成交价格不超过货币化安置补偿款的，免征契税；成交价格超过货币化安置补偿款的，仅对其差额部分按规定征收契税。

　　（二）除购买别墅外，货币安置被征收人选择在三明市区购买存量商品住房，并将补偿款存入三明市棚改安置房统购账户的，可以按照旧房权属证书记载的有效面积给予一定额度的购房奖励。购房奖励纳入征收成本，并在被征收人购房后由征收单位进行兑付。奖励标准由梅列、三元区政府提出，报市政府同意后执行。

　　（三）购买商品住房作为公租房的税费政策按照财政部、国家税务总局《关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）等规定执行。

　　（四）免收实施主体购买商品住房作为公租房房源产生的属于市级收入的行政事业性收费。

　　五、资金来源

　　下列资金可作为公租房房源统购资金：

　　（一）中央、省级财政补助的保障性安居工程专项资金（不含中央预算内投资建设公共租赁住房的专项补助资金）。

　　（二）财政年度预算安排的保障性安居工程资金。

　　（三）土地出让收益中安排的住房保障资金。

　　（四）出租（售）保障房收益。

　　（五）保障房配建商铺等商业配套设施的出售（租）收入。

　　六、其他

　　购买商品房作公租房所需的房地产委托评估费、专家复核费从购买资金中安排。