明房字﹝2008﹞28号

梅列区、三元区人民政府，市直各单位：

　　根据三明市人民政府《关于印发三明市区经济适用住房管理规定的通知》（明政文[2008]64号），经市政府同意，现将《三明市区经济适用住房管理实施意见》印发给你们。

三明市房地产管理局

二００八年六月二十七日

三明市区经济适用住房管理实施意见

　　为规范市区经济适用住房的建设、交易和管理，根据《三明市区经济适用住房管理规定》（明政文[2008]64号），制定本实施意见。

　　一、经济适用住房的建设管理

　　（一）存量土地建设经济适用住房

　　单位利用存量土地或者危房改造方式建设经济适用住房的，通过项目法人招标方式确定具有相应资质的房地产开发企业或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

具体工作流程：

　　1、以存量土地进行经济适用住房开发建设的单位，项目的前期工作由原单位负责。原单位应将建设方案和购房人员名单报市房改办初审，市房地产管理局根据三明市区住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，提出审核意见，报市政府批准。

　　2、经批准进行经济适用住房建设的，由市房地产管理局根据建设方案和购房人员名单进行项目管理。明确该项目建设规模、住宅总套数、优先供应本单位符合条件职工住宅套数和面向社会公开销售的住宅套数。

　　3、根据市房地产管理局的项目管理意见，市城乡规划局确定项目规划设计条件，原单位负责组织方案设计，制定合理的补偿方案等前期工作。

　　4、原单位在市房地产管理局指导下组织项目法人招标确定房地产开发企业，或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

　　5、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

　　6、项目法人进行工程发包前，其工程发包控制价报请市物价局会同市房改办核准，最终招标结果报市物价局、市房改办备案。项目具备预售条件时，项目法人向市物价局、房改办申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

　　7、项目法人办理预售许可证后，由市房地产管理局进行房源公示。优先供应本单位职工的房源，由原单位提交购房职工花名册报市房改办审核后，按有关规定自行组织销售。剩余房源由市房地产管理局向社会公开销售或以基准价格收购用作廉租住房、经济租赁房。

　　8、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算，配套商业及服务用房按规定处置。

　　9、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。

　　（二）新增建设用地建设经济适用住房

　　根据三明市区住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的，通过项目法人招标方式确定具有相应资质的房地产开发企业或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

具体工作流程：

　　1、经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的项目，由市土地收购储备中心负责土地收储工作，所需费用经市国土资源局、市财政局审核后列入项目土地成本。

　　2、市城乡规划局确定项目的规划设计条件，市国土资源局确定新增建设用地的取得成本。

　　3、由市房地产管理局负责组织，通过项目法人招标方式确定房地产开发企业或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

　　4、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

　　5、项目法人进行工程发包前，其工程发包控制价报请市物价局会同市房改办核准，最终招标结果报市物价局、市房改办备案。项目具备预售条件时，项目法人向市物价局、市房改办申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

　　6、项目法人办理预售许可证后，由市房地产管理局进行房源公示，组织销售。

　　7、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算，配套商业用房按规定处置。

　　8、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。

　　（三）经营性房地产项目中配套建设经济适用住房

　　根据三明市区住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，经批准在经营性房地产项目中配建经济适用住房的，在公开出让项目用地时，将配建经济适用住房的建设规模、用地面积、总套数、套型面积、建设标准以及建成后的移交或回购方式等内容，列入国有土地使用权出让公告和国有土地使用权出让合同。竞标取得国有土地使用权的房地产开发企业作为项目法人，按合同约定组织经济适用住房建设。

　　具体工作流程：

　　1、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

　　2、项目具备预售条件时，项目法人向市物价局、市房改办申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

　　3、项目法人办理预售许可证后，由市房地产管理局进行房源公示，组织销售。

　　4、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算。

　　5、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。

　　二、经济适用住房销售管理

　　（一）根据市区经济发展水平、住房状况、人口及土地供应等因素，市区经济适用住房核准建筑面积标准为：

　　多层建筑：单身申购35平方米，家庭申购60平方米。

　　小高层建筑：单身申购39平方米，家庭申购64平方米。

　　高层建筑：单身申购41平方米，家庭申购66平方米。

　　（二）办理经济适用住房权属登记，登记部门应当记载"经济适用住房"、"行政划拨用地"、"核准购房面积"等事项。

　　（三）申购条件及家庭人口计算标准

　　1、申请人具有市区城镇居民常住户口，并满三年。

　　2、申请人家庭人均年收入不高于市区上年度城镇居民人均可支配收入的70%；单身申请人年收入不高于市区上年度城镇居民人均可支配收入。

　　3、申请人及配偶未购买过政策性住房且自有住房人均建筑面积在15平方米以下（含15平方米）。

　　4、2000年后（含2000年），申请人家庭在住房二级市场中没有房产交易行为。

　　5、未婚申请人符合本条1-4款，且男年满30周岁、女年满28周岁。

　　6、申请人家庭人口计算标准

　　（1）申请人、配偶及其未年满18周岁子女（离异家庭未年满18周岁子女须经离婚协议或法院判决、调解孩子归本人抚养）计入家庭人口。

　　（2）已婚未生育按三口人计。

　　（四）评分标准(本项所有计分时间计算截止至房源公示日)

　　1、自有住房人均建筑面积（本项满分60分）

　　（1）无房户，计60分；

　　（2）人均建筑面积每递增1m2，分值依次递减2分。

　　2、户籍时间（本项满分25分）

　　按申购人及配偶的户籍登记时间为准，每人每年计1分。超过6个月不满一年的计1分；6个月以下计0.5分（含6个月）。

　　3、婚姻状况（本项满分15分）

　　已婚申请人：从婚姻登记之日起，每年计1分，超过6个月不满一年计1分，6个月以下计0.5分（含6个月）。

　　离异（丧偶）再婚申请人：无子女再婚，婚龄从最后一次婚姻登记开始计算；有子女再婚，婚龄可从第一个未年满18周岁孩子出生时间开始计算（须经离婚协议约定或法院判决、调解孩子归本人抚养）。

离异（丧偶）未再婚，参照未婚申请人计分。

　　未婚申请人：男满30周岁，女满28周岁，每增加1周岁计1分。

　　男满30周岁，女满28周岁的已婚、离异（丧偶）再婚申请人可以选择婚龄或未婚申请人的计分办法计分。

　　4、学历状况（本项为附加分，满分10分）

学历计分，以夫妻双方学历或职称高的一方为准，计分方须有市区城镇居民常住户口，并满三年。学历或职称应有相应的学位证书或职称证书。

　　大学本科学历（应有学士学位证书）以本科学历毕业时间为基准，满三年计3分，以后每增加一年加1分，满分6分；

　　硕士学历（应有硕士学位证书），以本科（硕士）学历毕业时间为基准，满三年计4分，以后每增加一年加1分，满分8分；

　　博士学历（应有博士学位证书），以本科（硕士）学历毕业时间为基准，满三年计5分，以后每增加一年加1分，满分10分；

　　中级职称评分参照大学本科学历，副高级职称评分参照硕士学历，正高级职称评分参照博士学历。

　　（五）销售程序

　　由市房地产管理局负责组织销售的经济适用住房，按以下程序操作：

　　1、项目法人取得项目预售许可证后，由市房地产管理局将经批准的项目名称、价格、数量等相关信息在当地主要媒体上进行为期一周的公示。

　　2、符合申购条件的申请人按公示要求到指定的单位领取并填写相关表格。由户口所在地街道办事处负责对本辖区的申请人进行初审和公示，并签署初审意见，与下列材料及有效证明一并提交销售单位，由销售单位统一报市房改办复审：

　　（1）申请人及配偶的身份证、户口簿原件及复印件（含户口簿首页）。

　　（2）婚姻登记部门出具的申请人婚姻状况证明或其他有效的婚姻状况证明（原件和复印件）。

　　（3）申请人及配偶所在单位出具的收入状况证明，没有单位的由户籍所在地或现居住地街道办、居委会出具的收入状况证明或无业证明（无职业的），个体经营者则需提供完税证明（原件）。

　　（4）房产登记机构出具的申请人、配偶及其未成年子女的住房状况证明（原件）。

　　（5）申请人及配偶技术职称证书（证明）原件和复印件。

　　（6）申请人及配偶的毕业证书、学位证书原件和复印件。

　　3、市房改办逐一审查申请人的申购资格，对经审查符合条件的申请人按照规定的评分标准进行评分。

　　4、市房改办根据房源数量120%左右的比例，按照评分情况，初步确定入选申请人名单，报市房地产管理局批准并在当地主要媒体上进行为期一周的公示。多出房源数量的低分值被公示人作为购房候选人。公示期间，任何单位及个人对申请人申购资格有异议的，均可向市房地产管理局进行举报。经公示无异议或经查明举报不实的，由市房地产管理局批准确认申请人的抽签选房资格。入选人员应预缴选房保证金，逾期未缴交者视同自行放弃抽签选房资格。公示后经举报不符合条件的申请人及经抽签后未获得选房资格的购房候选人，选房保证金予以退还。选房保证金可冲抵购房款。

　　5、申请人按要求参加抽签选房，并按规定与项目法人签订购房合同，缴交购房款。

　　6、由销售单位统一填报《三明市区出售经济适用住房花名册》，并附购房发票等相关材料，经市房改办审核后报市房地产管理局批准，由项目法人统一办理权属登记。

　　（六）经济适用住房销售收入管理

　　1、三明市区个人购买经济适用住房核准面积部分实行基准价格，并根据房屋楼层、朝向等确定调节系数。超核准面积部分、配套商业性用房应严格按市场价销售,其中:

　　经济适用住房超核准面积部分的价格，由市房地产管理局委托有相应资质的评估单位评估确定。

配套商业性用房由市房地产管理局委托具有相应资质的拍卖公司公开拍卖，拍卖过程由市财政局、监察局监督。

　　经济适用住房项目中不宜出售的配套商业性用房或其它用房，由市政府按经济适用住房基准价格收回，市房地产管理局统一管理。

　　2、经济适用住房销售收入的结算原则

　　（1）经济适用住房基准价格部分的销售收入归项目法人；其中涉及市土地收购储备中心支付的土地成本，由项目法人支付给市土地收购储备中心。

　　（2）配套商业性用房基准价格部分的销售收入以及商业性用房正常开发利润归项目法人。商业性用房正常开发利润按《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）规定的利润计提基数的5%计提，但总额不得超过配套商业性用房溢价部分的50%。商业性用房溢价是指销售价格超出基准价格部分扣除该部分按规定缴交有关税费后的结余。

　　（3）经济适用住房和配套商业性用房销售收入扣除项目法人应得的基准价格、正常开发利润及应缴税费后的节余部分全额上缴财政作为市区住房保障资金，专项用于经济适用住房的回购、销售管理等费用支出。

　　（七）其它规定

　　1、取得购房资格的申请人，应在规定的选房时间和地点参加选购房，在规定时间申请人或其代理人未到场的，视同主动放弃购房资格；委托他人代理选房的，必须提前3个工作日办理授权委托书并报市房地产管理局备案。

　　2、确定房号后，申请人应在规定时间内缴清购房款及其它相关费用，并缴存至指定银行专户。逾期未缴清者，视同主动放弃购房资格。

　3、军队转业及经市级以上组织部门调配的干部、引进的人才，申购时不受户籍时间限制。

　　4、在经济适用住房销售过程中出现的特殊情况，由市区经济适用住房销售管理工作小组按照国家和省、市有关文件规定精神具体处理。

　　5、做好新旧政策的衔接工作。凡在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）文件出台前已完成项目立项或已办理建设项目选址意见书的项目，以及市政府有关会议已明确套型建设面积标准的项目，其建设标准按原有规定执行，但产权与上市交易管理严格按国发[2007]24号文件规定执行。

　　三、经济适用住房上市交易管理

　　（一）购买经济适用住房不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市政府进行回购，回购资金从市区住房保障资金中支付。购买经济适用住房满5年，购房人确需上市转让的，核准购房面积部分，按照届时同地段同类普通商品住房与经济适用住房差价扣除交易税费后50%的比例向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人也可以按以上述规定向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。

　　（二）回购的经济适用住房以市房地产管理局名义办理权属登记，负责管理。回购的经济适用住房可继续作为经济适用住房出售给符合条件的住房困难家庭，也可转为经济租赁房和廉租住房。

　　（三）未满5年经济适用住房的回购价格

　　回购价格=原始价格×（1-折旧系数+同期物价上涨系数）

　　折旧系数=年折数系数×竣工年数

（年折旧系数为2%，以房屋竣工年份次年开始折旧，最高折旧率不超过60%）；

　　同期物价上涨系数=物价年平均上涨系数×购买年数

（物价平均上涨系数为市统计局公布的市区最近五年CPI指数的平均值，购买年数从合同时间开始计算）。

　　（四）申请回购的经济适用住房，必须已解除购买时设定的抵押，保证其产权的清晰、完整。

　　申请回购的经济适用住房不得欠缴相关税费，如物业管理费、水电费等。不得有改变房屋结构或改变房屋用途、违章搭建等行为，已有装修（含申请人进行的装修）不得人为破坏。

　　经济适用住房产权人去世，其合法继承人可凭财产公证申请回购或按规定补交土地收益款取得完全产权后，办理继承过户手续。

　　回购经济适用住房中所涉及的行政事业性收费、营业税、契税均免予征收。

　　（五）回购程序：

　　1、申请人到市房改办填写回购申请表，并附以下材料的原件及复印件：

　　（1）申请人身份证

　　（2）申请人婚姻状况证明

　　（3）购房合同

　　（4）房屋权属证明

　　（5）其他有关证明材料

　　2、市房改办计算回购指导价，出具审查意见，报市房地产管理局审批。申请人执经审批的回购申请表到市房地产管理处办理产权过户手续。

　　3、产权转移登记后，由市房地产管理处接管房产，出具房屋接收情况书及划款证明，提请市财政局向申请人直接划拨回购款。市财政局在收到市房地产管理处的划款证明后10个工作日内，直接向申请人账户划拨回购款。

　　（六）军队建设的经济适用住房由军队参照上述规定回购。

　　（七）上市交易程序

　　1、房屋所有权人向市房改办提出上市申请，并填写《三明市经济适用住房上市交易申请表》。

　　2、申请人提供房屋权属证明、购房合同，房屋所有权人及其配偶居民身份证、婚姻状况证明或其他有效证明的原件和复印件，报市房改办。

　　3、市房地产管理局审批是否由政府优先回购。

　　4、市房改办计算同地段普通商品住房上市交易指导价。

　　5、在市房地产管理处签订新的购房合同。

　　7、至市税务局、财政局、房地产管理处分别交纳相关税、费。

　　8、市国土资源管理局计算核准购房面积部分应向政府交纳的土地收益等价款，产权人补缴相关价款。

　　9、市房地产管理处收件并给予办理权属登记相关手续。

　　（八）经济适用住房购房人取得完全产权程序

参照上款除第5条外的规定办理。

　　四、附则

　　1、本实施意见自公布之日起实施。

　　2、本实施意见由市房地产管理局会同有关部门解释。

明房字﹝2008﹞28号

梅列区、三元区人民政府，市直各单位：

　　根据三明市人民政府《关于印发三明市区经济适用住房管理规定的通知》（明政文[2008]64号），经市政府同意，现将《三明市区经济适用住房管理实施意见》印发给你们。

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