明建函〔2026〕30号

　　答复类别：B类

民建三明市委员会：

　　《关于推进三明市区老旧住房自主更新 推动城市提质升级的建议》（第20264040号）收悉。现答复如下：

　　近年来，我市大力推进城市棚户区、城中村、老旧小区改造等工作，成片危旧房已基本消除，老旧小区基础设施得到一定的改善，但分散的零星危旧住房因种种原因未能得到有效改造；老旧小区改造因主要依靠上级补助资金，成效与百姓的期盼仍有差距，部分老旧小区居民也期望通过房屋置换、拆除重建等方式来彻底改善居住条件。为此，我局根据市委 市政府关于城市更新工作的安排部署，联合市自然资源局起草了《三明市区城镇老旧危旧房屋自主更新改造试点工作实施方案（征求意见稿）》（以下简称《方案》）。

　　一、关于构建“居民主导、多方协同”的自主更新机制方面。一是确定自主更新原则。《方案》初步确定“政府引导、业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的更新原则。以业主为核心，充分尊重居民意愿，由业主自主决策改造方案、筹措资金；政府做好政策支持、流程简化等服务保障；结合小区建筑状况、居民需求制定个性化方案，优先消除安全隐患；借鉴浙工新村经验，鼓励居民全程参与，实现改造成果共建共享，切实提升居住品质。二是明确自主更新范围。《方案》明确城镇老旧危旧房屋自主更新改造，参照泉州、厦门等地做法，原则上以市区城市建成区范围内2000年以前建成的建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的老旧小区楼房或因房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的解危为基础，综合考虑房屋质量安全、居住条件改善、居民改造意愿、用地红线边界、配套公共服务设施建设和边角地整合利用等因素，确定项目改造范围。同时，《方案》还结合实际情况，采取按项目实际需求灵活确定的方式，不再增加产权是否单一、危旧房屋楼层限制，最大范围鼓励自主更新。三是细化自主更新流程。首先由获业主大会授权的业委会或自主更新委员会，委托专业机构作为实施主体；再由实施主体或其委托机构编制含改造方式、产权分配等内容的方案，经业主共同决定；随后实施主体持方案、业主决议申请，经区政府初审、市住建局与自然资源局复核后完善方案，与全体业主签协议；最后实施主体办理相关手续后开工，完工申请联合验收，合格备案后业主可办理不动产登记。全程以业主为主导，部门协同推进。

　　二、关于创新“资金共担、空间增值”的可持续路径方面。一是多元协同的资金共担机制。《方案》构建了“产权人主体、政府支持、社会参与”的多元资金共担格局。产权人按原建筑面积比例承担拆除、过渡及建安成本，可提取住房公积金、使用住宅专项维修资金或申请组合贷款筹措资金。积极争取中央、省上“两重”“两新”、老旧小区改造等专项资金，地方财政安排配套资金并支持专项债券作为资本金使用。在风险可控前提下，引导银行提供长周期、低利率信贷，鼓励社会资本通过投资、参股、物业运营等方式参与，共享更新收益。同时，对五保户等困难群体给予每户3万元补助，提供保障性住房过渡或置换帮扶。二是空间增值的规划土地政策。以规划弹性管控释放空间价值，在保障公共利益和消防安全的前提下，建筑间距、密度等指标可按不低于现状水平控制。符合国土空间规划且满足日照条件的项目，可增加不超过原面积50%的计容建筑面积，其中新增面积不超50%部分免缴土地出让金，超出部分按登记时点市场价补缴；原划拨用地按规定补缴出让金或收益金。新增的公共开放架空空间、地下空间归全体业主共有且不计入容积率，可用于停车、人防等配套，既满足防涝等民生需求，又拓展了社区公共空间。三是成本管控与激励保障措施。根据《方案》规定，免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，探索减免契税、个人所得税等税费，经营服务性收费减半，水电燃气管线工程按成本价收费，实施全方位成本减免与激励政策，降低改造成本。鼓励国有公房产权人自主更新，支持通过资产出售、租赁等方式改造为养老托育、保障性租赁住房。代建单位可先行垫资并共享增值收益，改造后项目实行专业化物业服务，业主需按标准缴交住宅专项维修资金，保障更新成果长效运营。

　　三、关于强化“片区统筹、长效运维”的保障体系方面。一是开展片区城市设计。结合三明市“十五五”规划，编制三明市“十五五”城市更新专项规划，并在中心城区选取了列东山水通廊、徐碧滨江、白沙湾区、城关山水通廊等4个片区开展城市设计工作。同时，在城市片区更新、城市社区更新等项目率先引进台湾团队开展陪伴式服务。二是鼓励多元主体参与。探索建立“社区规划师”制度，聘请专业团队驻点指导业主编制更新方案；开展居民议事协商培训，提升居民自组织管理能力。鼓励对人口密度高、设施不全的老旧小区进行疏解，划定先行示范区，选取改造意愿强烈的片区打造“三明样板”。通过政策宣传与协调工作，营造“人民城市人民建”的氛围，引导居民、企业等多元主体深度参与，推动片区更新改造有序开展。三是巩固更新成果。改造后的房屋所有权人需按规定缴交住宅专项维修资金，为后续运维储备资金。鼓励完成更新的项目实行专业化物业管理，推行“物业服务+社区治理”一体化模式，提升小区管理水平。同时积极争取上级补助、整合各类专项资金，加大地方财政支持与银行金融支持，引入社会资本参与，构建多元资金保障体系，确保片区更新改造后运维长效、可持续。

　　下一步，我局将加快推动出台自主更新试点方案，梳理城市更新在土地、规划、项目审批及建设等环节存在的政策堵点与难点，加强跨部门会商，研究制定针对性的优化举措，并借鉴泉州等自主更新工作经验，在中心城区选择具备条件的片区开展试点，推动城市更新工作规范化、可持续化。

　　感谢贵单位对住房和城乡建设工作的关心和支持，希望贵单位能一如既往地对我们的工作提出批评和建议。

　　领导署名：王  争

　　联 系 人：廖育申

　　联系电话：0598—8591179

　　三明市住房和城乡建设局

　　2026年5月9日

　　（此件主动公开）