明建函〔2019〕60号

　　答复类别：C类

陈联双等代表：

　　《关于逐渐取消商品房预售制的建议》（第221号）收悉。现答复如下：

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预告出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。主要区别在于，预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，而现售要求开发项目通过竣工验收。目前，和全国一样，我市的商品房销售均实行预售许可制度，按照《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关规定执行。

　　从历史看，1994年《城市房地产管理法》确立了商品房预售制度。1998年《城市房地产开发经营条例》作出了进一步规定。从实践看，在房地产市场发展初期，商品房预售制度对于降低房地产开发门槛，增加市场供应、满足群众住房需求，促进房地产市场快速发展起到了重要推动作用。但经过20多年的发展，房地产市场整体上已趋于饱和、成熟，也出现了一些如虚假宣传、违约变更规划，配套建设滞后、延期交房、质量缺陷、违规预售等问题，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。

　　为了保护购房者合法权益，防范金融风险，确需不断完善商品房销售制度，解决商品房销售制度执行过程中出现的各种问题。但是，商品房预售制是住房制度改革以来沿用至今的制度，土地出让和交易政策、相关税费制度、金融信贷制度、开发企业的财务筹划和开发经营销售运作方式、政府行政监管制度和相关宏观调控政策等均是基于预售制度而设定，与房地产相关的上下游企业也都是基于预售制度来筹划企业发展。

　　商品房现售制度与预售制度的区别在于，购房人的购房风险将大大降低，市场更加透明，纠纷得到减少。但同时，现售制度将极大考验开发企业的资金实力，资金门槛将大大提高，开发企业将失去巨额预售资金的支持，转而要依托自有资金或通过其他融资方式获取开发资金，资金雄厚的企业或更有机会占领现售市场，而多数资金实力较弱的中小开发商将面临生存危机。融资成本增加所抬高的资金成本或将转嫁给购房者，推动房价上涨。同时，现售制度会延长开发周期，放缓供应节奏，影响供需关系。

　　从预售制向现售制模式转型是涉及国家商品房销售根本制度的重大变革，制度设计的涉及面广，是一项庞大的系统工程，整个行业格局重新洗牌将是大概率事件，影响十分深远。转型需要结合经济社会发展和房地产行业发展的实际，在顶层设计上理清思路，审慎研究、量力而行，逐步推进，提前设计政策过渡期和启动时点，先试点再推广，逐步探索建立相配套的法律法规、行政管理、融资体系等一整套全新制度，为经济、社会与行业需要预留合理的调整期和过渡期，有规划、有计划地疏导及规避政策变化带来的不利因素，规避转型给市场带来的负面冲击。

　　国家住建部对此十分重视，组织专门力量进行了认真研究，我省也于2015年开展了取消预售许可制度的可行性专题研究。2015年4月，广东省政府与住建部签署了《共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》，其中包括开展商品房预售制度改革的有关规定，其目的是为全国的商品房销售制度改革提供经验。按照要求，深圳市作为全国唯一的商品房现售试点城市，在探索商品房预售制度的改革上先行先试，将对试点项目进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。从长远来看，现售制度对房地产市场的重大影响还有待观察。一旦深圳试点取得成效、形成一定模式，或将向其他有条件的城市推行。

　　目前，国家住建部和我省尚未要求我市开展商品房现售制度改革的工作部署，我市仍按照国家和省、市商品房预售制度的相关法律法规和政策规定开展商品房预售审批和监管工作，推进配套制度建设，严格预售许可审批，规范预售交易行为，加强预售资金监管，严肃查处违规预售行为，保持房地产市场持续平稳健康发展。

　　感谢您对住房和城乡建设工作的关心和支持，希望您能一如既往地对我们的工作提出批评和建议。

　　领导署名：林大茂

　　联 系 人：林  彬

　　联系电话：8594379

　　三明市住房和城乡建设局

　　2019年4月23日