明建函〔2019〕74号

答复类别：B类

九三学社三明市委员会：

　　《关于进一步优化我市既有多层住宅增设电梯的建议》（第194025号）收悉，现答复如下：

　　首先，感谢贵委对既有住宅增设电梯工作的关心支持和对我们工作的肯定。既有住宅加装电梯对于适应社会经济发展和适老化需求，加大对老龄人口的关爱，解决居民出行难的问题，推进既有住宅适老化改造，完善既有住宅使用功能，提高宜居水平，具有重要意义。2019年3月5日，李克强总理在十三届全国人大第二次会议上所做的《政府工作报告》中明确提出：有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。

　　一、我市出台既有住宅增设电梯相关政策的基本情况

　　2010年7月29日，《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》出台后，我市就在市区开展了增设电梯试点工作，从2011年起，我市陆续审批了沙洲路、崇桂新村、牡丹新村等20多处既有住宅增设电梯项目，摸索出了初步经验。

　　2016年9月14日，经市政府同意，由市住建局、规划局、质监局、消防支队、公积金中心等五部门依据《物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国老年人权益保障法》、《福建省电梯安全管理办法》、省住建厅《关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》等有关法律法规及规范性文件，结合我市实际，联合制定了《三明市既有住宅增设电梯指导意见》（明建房〔2016〕92号），陆续审批了绿岩新村、高岩新村、乾龙新村、崇桂新村、和仁新村、梅岭新村等几十个既有住宅增设电梯项目，取得了明显成效。

　　2017年下半年，由市住建局牵头，会同规划、国土、质监、消防等相关部门，针对《指导意见》在实施过程中发现的审批手续繁琐、业主意见难以统一、维护管理不规范等问题和困难，从便民利民出发，进一步明确增设电梯的相关流程和要求，并从程序上解决由谁申请、如何申请、如何审批以及后续管理等方面问题，通过充分征求各方意见，进行多轮补充修改完善后上报市政府。市政府办公室于2018年1月23日下发了《关于印发三明市既有住宅增设电梯实施办法的通知》（明政办〔2018〕5号）（以下简称《办法》），从政府层面进一步积极推动和规范我市既有住宅增设电梯工作。

　　二、《三明市既有住宅增设电梯实施办法》的主要特点

　　既有住宅增设电梯，遵循业主自愿、利益协调、安全可靠、政策支持的原则，资金以自筹为主、社会其他资金为辅。《办法》共十七条，分别为适用范围、实施原则、实施条件、资金筹集、实施主体、组织实施、使用管理及维护、职责分工等。其中，实施条件、实施主体、组织实施、使用管理及维护为《办法》的重点。

　　（一）关于增设电梯用地。由于历史原因，我市部分既有住宅建筑外轮廓线即为用地红线，增设电梯势必占用公共用地或他人用地，造成审批手续难以办理。《办法》本着“让利于民”的原则，提出解决措施。增设电梯使用的土地，原则上应在建设项目批准用地红线范围之内（原产权建设用地红线范围内）。若增设电梯使用土地超出土地登记宗地界线的，在符合城市规划，不影响公共消防、通行、安全等前提下，申请人办理土地使用有关证明文件后，可以申请增设电梯。

　　《办法》同时规定，增设电梯的目的，只能作为改进或完善原住宅楼的垂直交通方式，增设电梯只能作为依附于建筑物使用的附属设施，不得具有其它独立使用功能。不得以既有住宅增设电梯的名义变相改建、扩建。

　　《办法》还规定，对增设电梯用地，暂不收取土地出让金或土地使用费，用地面积不计入业主土地使用权范围。因增设电梯而增加的建筑面积由该梯号出资业主共同所有，不计入业主房产面积范围，增设电梯后，不调整各分户业主的产权面积。今后因城市建设需要征迁房屋的，对增设电梯的建设费用配情予以补偿，但增设电梯的建筑面积不计入征迁安置面积。

　　（二）关于增设电梯的实施主体。《办法》明确，增设电梯的实施主体为同意增设电梯的业主或业主代表，也可以委托业委会、社区、物业服务企业、原房地产开发企业、房改房原售房单位、建筑施工企业、电梯安装企业等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。实施主体或受委托的单位应当承担相关法律、法规规定的工程项目建设单位及特种设备使用单位的责任。

　　（三）关于增设电梯的管理维护。《办法》明确，业主应当共同协商确定电梯使用单位为电梯安全管理的责任主体。并对电梯使用单位的认定、相关职责进行了明确。

　　三、关于优化既有住宅增设电梯管理工作

　　（一）关于实行集中审批“一站式服务”。电梯属于日常使用频率较高的几点特种设备，必须符合城乡规划、建筑、结构、消防、抗震等相关规定和标准。既有住宅增设电梯工程虽小，但涉及原有房屋的结构可靠性以及对原有房屋使用功能、主体结构和消防安全等的重大变更，具体情况和条件十分复杂。《办法》明确了增设电梯的实施步骤，其中的房屋安全鉴定、制定初步方案、方案公示、办理土地证明文件、施工图设计及审查、办理建设工程规划许可证、办理消防等相关手续、办理质量监督和施工许可手续、办理安装告知和监督检验等手续、办理竣工验收等，均是各地普遍采用的必要的流程和做法，其中部分内容还属于国家建设工程标准强制性要求，其目的是确保增设电梯工程符合相关法律法规和技术规范的要求，避免增设电梯破坏原主体结构造成新的安全隐患，保障人民群众生命财产安全。

　　《办法》明确了相关工作流程和政府各部门的协调机制。规划、国土、住建、市政、住房公积金、质量技术监督、消防等相关职能部门按照简化、便民原则和规定权限制定具体实施规则，由各县（市、区）相关职能部门行政审批窗口按实施规则受理具体审批事项。各县（市、区）政府可根据本辖区实际情况制定实施规定，共同做好我市既有住宅增设电梯工作。《办法》已公开发布在“三明市人民政府网站”和“三明市住房和城乡建设信息网”，广大市民可自行登录查询下载。

　　根据我市实际，增设电梯申请使用土地主要是位于该住宅土地登记宗地范围内或产权为国有的公共用地，该土地只要符合城市规划，不影响公共消防、通行、安全等前提下，都可以作为既有住宅增设电梯用地。为此，市自然资源局在去年已向原市法制办建议修改《办法》，取消增设电梯使用土地证明，减少增设电梯审批事项。今后，我们将结合近期开展的工程建设项目审批制度改革工作，重新梳理精简申报材料，对消防等技术审查实行“多审合一”，进一步优化整合和改造审批服务流程，压缩审批服务办理时限。积极向市政府建议，主动对接协调配合政务中心、自然资源、消防等部门，设立集中审批“一站式服务”和“既有住宅增设电梯咨询服务”窗口，进一步方便群众办事。

　　关于增设电梯的资金筹集，《办法》明确，增设电梯的资金由业主根据所在自然楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资。业主可按照有关规定提取住房公积金，申请使用房屋专项维修资金、产权单位或原房改售房单位（不包括财政拨款预算单位）出资、社会投资等合法来源资金、其他符合规定的资金等途径筹集资金。增设电梯所筹措的资金及使用情况应当对外公布，接受监督。

　　关于政府对增设电梯进行财政补助问题目前尚有难度，一是我市地方财力困难，难以依照沿海发达城市的标准进行补助。二是将属于全市的地方财力用于补贴加装电梯的少部分人群，而尚未加装电梯的广大老旧住宅业主却得不到补贴，不符合公平和普惠原则；目前有部分城市因此原因已停止了财政补贴政策。三是我市通过允许加装电梯在使用土地超出土地登记宗地界线时，不收取土地出让金或土地使用费等土地使用优惠政策鼓励增设电梯，实际上已体现了政府让利于民的“隐性补助”。四是减免税费也受到相关财税制度的限制。希望得到你们的理解和支持。

　　下一阶段，根据《三明市人民政府关于印发市级财政专项资金管理办法的通知》（明政文〔2017〕101号），市区老旧小区加装电梯专项补贴属于新设立的专项资金，应当由相关部门提出申请，并提供设立依据、实施规划和绩效目标。财政部门将会同有关部门对老旧小区加装电梯补贴资金设立的必要性、可行性、资金规模和绩效目标组织评审或论证，必要时可以通过公开形式听取公众意见。财政部门审核后，报市政府研究。

　　（二）关于加强政府引导，建立协调机制。《办法》要求，既有住宅增设电梯工作是一项涉及千家万户的利民惠民工作，各地要高度重视，加强组织领导。要结合旧城改造、城市老旧危楼改造和城市环境综合整治等工作，科学规划、积极有序推进既有住宅增设电梯工作。要加大宣传力度，有效化解矛盾，街道办事处、社区居委会等要充分发挥社区工作优势，积极做好政策宣传和相关协调工作，原房改房售房单位、业主委员会、物业服务企业、电梯生产安装企业等应当对既有住宅增设电梯工作予以指导、协助，使增设电梯工程成为邻里和谐工程、幸福工程。

　　既有住宅增设电梯，对于居住在高楼层的住户是一种利好，但它同时也会给低楼层业主的通风采光等造成影响。突出的矛盾更多表现在利益问题上。一是邻里协调问题，加装电梯后的住房价格将发生变化，楼层高的价值由低变高，而楼层低的价值却由高变低。二是加装电梯需占用一定的公共用地，涉及不同楼栋间邻里的利益问题。各业主由于年龄、楼层、需求的不同，在加装电梯问题上态度各异，在资金筹集、利益补偿等方面难以达成一致，导致加装电梯难以实施。

　　如何协调各方业主的合法权益是增设电梯工作的最大难点。为维护业主的合法权益，《办法》作了以下规定：

　　1.设定了初步方案公示制度。在小区醒目位置、需增设电梯房屋楼道口及所在街道、社区的公示栏公示初步方案。方案公示期不少于10日。公示内容包括：拟增设电梯梯号、总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、日照分析结论、见证备案单位名称、联系地址和电话、公示期限、建设资金及维修保养、改造费用分担比例等，以及符合本办法第九条规定数量的业主同意增设电梯的书面签名协议书。业主未在该房屋居住的，申请人应将公示材料邮寄送达。申请人应报请业主原单位或所在地社区居委会对其公示情况进行见证备案并收集意见，必要时可对公示情况进行公证。

　　2.设定了异议调解机制。业主对增设电梯有异议的，所在地街道、社区居委会、原房改房售房单位、业主原单位、物业公司、基层人民调解组织等应当应业主请求，依照法定职权与程序组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。对无故不同意增设电梯的业主，其主管单位或社区应出面协调解决，促进增设电梯工作顺利进行。

　　3.设立了异议听证会制度。经协商、协调或调解无法达成一致意见的，由申请人提请所在地街道召开听证会，听证会由街道邀请相关部门参加，充分听取各方意见，提出处理建议供各审批部门参考。对已召开听证会的，会后申请人应按本《办法》规定范围重新提交相关业主对增设电梯事项的书面意见，当同意增设电梯的业主数量符合本《办法》规定的，相关部门可办理审批。有异议的业主可依法通过法律途径主张权利，双方最终均应服从司法裁决。

　　（三）关于集中采购。通常，集中采购往往是针对批量化、通用性的大宗项目，而对于个性化程度较高或有特定需求的项目，一般采用能适应不同需求弹性变化的分散采购方式。既有住宅增设电梯项目，涉及原有房屋的层数、户型、基础类型、地下管线分布、房屋及加装电梯土建工程的结构类型、电梯与原有结构的连接方式、业主自行选择电梯的品牌、规格和价位、出资方式、实施工期等诸多因素，每个项目的具体情况千变万化，所需电梯往往是需要单独设计和生产施工的非标准化单一产品，一般不符合集中采购的特征，难以通过集中采购的方式统一组织实施。同时，非共同性物料集中采购，采购流程过长，延误时效，也难以体现数量优势方面的折扣利益。对于既有住宅增设电梯项目，我们建议应由相关业主自行协商一致决定，采用分散采购方式较为适合。

　　（四）关于推广市场运作，创新管理模式。据了解，北京、福州等地开展的由企业投资免费安装、住户有偿使用的社会资本投资发展“共享电梯”尝试，目前还处于摸索创新阶段。由于涉及政府补贴的财政承受能力、电梯产权归属、业主接受程度、使用费定价依据、企业投资压力和收益风险顾虑等一系列问题，具体实施还存在诸多不确定因素，目前，我市电梯行业相关企业对参与小区电梯社会化营运业务的意愿和积极性普遍不高。今后，我们将认真学习借鉴外地的成功经验，积极引导相关企业，推进增设电梯工作的多种模式共同发展。

　　今后，我们将认真落实《三明市既有住宅增设电梯实施办法》各项工作，学习借鉴外地的成功经验，不断完善相关扶持政策，切实把这一利民好事办好做实。

　　感谢您对住房和城乡建设工作的关心和支持，希望您能一如既往地对我们的工作提出批评和建议。

　　领导署名：林大茂

　　联 系 人：杨小峰

　　联系电话：8594379

　　三明市住房和城乡建设局

　　2019年4月25日