明建规〔2024〕6号

各县（市、区）住建局、金融监管支局，将乐县、泰宁县城建和交通局，人民银行三明市分行宁化营业管理部，市房屋交易中心，各商业银行，各房地产开发企业：

　　为进一步加强商品房预售资金的监督管理，防范房地产开发资金风险，维护商品房交易双方合法权益，保障房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《最高人民法院  住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》《福建省商品房预售资金监管办法》等有关规定，结合三明市三元区实际，制定了《三明市三元区商品房预售资金监管办法》，现印发给你们，请遵照执行。

　　三明市住房和城乡建设局          中国人民银行三明市分行

　　国家金融监督管理总局三明监管分局

　　2024年12月19日

　　（此件主动公开）

　　三明市三元区商品房预售资金监管办法

　　第一章 总则

　　第一条 （目的依据）为进一步加强商品房预售资金的监督管理，防范房地产开发资金风险，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护商品房交易双方合法权益，保障房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》《福建省商品房预售资金监管办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条 （适用范围）本办法适用于三明市三元区范围内商品房项目的预售环节，不包括现房销售。

　　第三条 （相关定义）本办法所称商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

　　本办法所称监管银行，是指能够将业务系统与“三明市商品房预售资金监管系统”兼容对接，实现信息实时交互，参与预售资金监管的商业银行。

　　本办法所称商品房预售资金监管账户（下称“监管账户”），是指开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

　　本办法所称全装修预售项目是指在土地出让时约定以全装修方式进行销售的商品房项目。

　　第四条 （职责分工）三明市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）、中国人民银行三明市分行、国家金融监督管理总局三明监管分局等相关部门，按照各自职责分工共同指导和监督商品房预售资金监管工作。

　　三明市房屋交易中心（以下简称“市房屋交易中心”）负责“三明市商品房预售资金监管系统”运营、建设进度节点核验、预售资金业务办理等具体工作。

　　第二章 监管账户开设与使用

　　第五条 （监管账户开设）开发企业应当选择在三明市行政区域范围内符合预售资金监管条件的商业银行作为监管银行，设立监管账户，并按规定签订《商品房预售资金监管协议》（附件1）。

　　一本商品房预售许可证只能对应一个监管账户，一个商品房项目最多开立三个监管账户。监管账户名应当体现“预售资金监管专户”字样。监管账户专用于商品房预售资金的收存和支取，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款还款账户或担保账户。

　　第六条 （监管协议签订）《商品房预售资金监管协议》由市房屋交易中心、监管银行和开发企业三方共同签订。监管协议签订流程按照“预售资金监管各流程操作程序”（附件2）执行。

　　第七条 （监管账户公示）监管账户信息应当在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明。

　　第八条 （监管账户变更）监管账户设立后，需变更预售资金监管银行或监管账户的，由开发企业向市房屋交易中心提出申请。开发企业重新设立监管账户并签订《商品房预售资金监管协议》的，应将原监管账户内资金全部转入新监管账户后，方可解除原《商品房预售资金监管协议》。

　　监管账户变更后，开发企业应变更《商品房预售许可证》上载明的监管账户信息，在商品房销售现场显著位置公示监管账户变更情况。商品房已销售并网签备案的，开发企业需与应付款购房人签订补充协议，约定将后续购房款全部直接缴入新监管账户，同时通知按揭银行将后续按揭房款存入新监管账户。

　　第九条 （监管账户对账）开发企业应将经银行盖章的监管账户的每月对账单于次月10日前提供给市房屋交易中心。

　　监管银行应当做好监管账户监控，将监管账户的资金出入账明细逐日生成并导入资金监管系统。

　　第十条 （执行保全告知）司法、税务等部门保全、执行监管账户的，监管银行应当告知执行部门预售资金及监管账户的性质，并在1个工作日内将保全、执行情况书面告知市住建局。

　　第十一条 （监管解除）非全装修的预售项目取得《总确权登记证明》的，或全装修预售项目完成装修工程竣工验收备案并取得《总确权登记证明》的，在无拖欠本项目税费、工程款和农民工工资的情况下（由开发企业出具承诺函），开发企业可向市房屋交易中心申请解除预售资金监管。

　　第三章 预售资金收存与使用

　　第十二条 （预售资金收存）商品房预售资金应全部进入监管账户。开发企业应与购房人签署《预售资金缴交告知单》（附件4），协助购房人直接将购房价款存入监管账户，不得采用监管账户以外的方式收取预售资金。开发企业在申请办理《商品房买卖合同》网签备案时，应当提交购房人存入监管账户的首付款凭证复印件。

　　开发企业使用银行POS机收取预售资金的，应使用关联监管账户的银行POS机。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，开发企业应当将监管账户作为贷款到账账户，承接购房贷款（包括住房公积金贷款）的银行应当将个人住房贷款直接发放至监管账户。

　　第十三条 （监管额度核算）将商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。

　　重点监管资金实行分阶段、按比例监管。重点监管资金的额度按照商品房项目已批预售楼栋与配建部分合计的建设工程造价金额或施工合同金额二者中，较高者的1.2倍核定。其中，建设工程造价金额结合三明市建筑工程综合平方米造价情况，按照《建设工程单位面积工程造价控制基准价》（附件5）核算；施工合同金额按施工合同价格确定。具体计算方式如下：

　　（一）建设工程造价金额=建设工程单位面积工程造价控制基准价×建筑面积

　　（二）施工合同金额=施工合同价格×建筑面积/项目建筑总面积

　　第十四条 （预售资金使用范围）重点监管资金专门用于项目工程建设，包括支付工程建设的施工进度款，购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。重点监管资金不得挪作他用，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及开发企业员工工资等费用。

　　监管账户内超出楼栋的重点监管资金的部分，优先用于本项目其他已批预售楼栋和配建部分建设。监管账户内超出全部已批预售楼栋和配建部分重点监管资金总额的部分为非重点监管资金。在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下（由开发企业、施工单位、监理单位出具承诺函），开发企业可提取使用非重点监管资金，并优先用于本项目建设、缴纳税费和偿还本项目贷款。在偿还本项目贷款时，开发企业应秉承诚实信用原则，将本项目融资情况充分反馈给本项目贷款银行，并与本项目贷款银行协商优先还款方式。

　　第十五条 （预售资金使用流程）开发企业负责编制监管额度内资金的使用计划，按照与本项目有关合同约定的进度节点向市房屋交易中心提出用款申请。申请流程按照“预售资金监管各流程操作程序”（附件2）执行。

　　第十六条 （重点监管资金使用节点）重点监管资金应按进度节点留存一定额度。应留存资金额度以楼栋为单位计算，按照楼栋主体结构的工程形象进度节点确定：

　　（一）工程形象进度达20%的，留存资金额度为70%。

　　（二）工程形象进度达50%的，非全装修预售项目留存资金额度为50%，全装修预售项目留存资金额度为60%。

　　（三）主体工程封顶的，非全装修预售项目留存资金额度为40%，全装修预售项目留存资金额度为50%。

　　（四）外墙装修完毕且脚手架拆除的，非全装修预售项目留存资金额度为30%，全装修预售项目留存资金额度为45%。

　　（五）单体工程竣工验收（五方验收）的，非全装修预售项目留存资金额度为15%，全装修预售项目留存资金额度为30%。

　　（六）非全装修预售项目完成竣工验收备案且无拖欠工程款及农民工工资的，留存资金额度为5%。

　　（七）全装修预售项目完成主体建筑工程竣工验收备案且无拖欠工程款及农民工工资的，留存资金额度为20%；全装修预售项目完成装修工程竣工验收备案且无拖欠工程款及农民工工资的，留存资金额度为5%。

　　（八）非全装修的预售项目取得《总确权登记证明》的，或全装修预售项目完成装修工程竣工验收备案并取得《总确权登记证明》的，在无拖欠本项目税费、工程款和农民工工资的情况下（由开发企业出具承诺函），留存资金额度为0%。

　　第十七条 （留存额度差异化调整）开发企业可按照《福建省房地产开发企业信用评价管理办法》（闽建〔2023〕10号）申请信用评价。市房屋交易中心按照开发企业的信用评价结果，对开发企业的商品房项目进行差异化管理，调整重点监管资金留存额度。具体调整方式如下：

　　AAA级：重点监管资金留存额度调整为对应进度节点应留存资金额度的70%。

　　AA级：重点监管资金留存额度调整为对应进度节点应留存资金额度的80%。

　　A级：重点监管资金留存额度调整为对应进度节点应留存资金额度的90%。

　　B级：重点监管资金留存额度调整为对应进度节点应留存资金额度的100%。

　　C级：重点监管资金留存额度调整为对应进度节点应留存资金额度的110%。

　　未参与信用评价的开发企业，按C级确定留存额度。

　　第十八条 （预售资金用款例外情形）商品房项目有支付农民工工资等应急需求的，开发企业可提前申请支取本项目预售资金。

　　第十九条 （银行保函）支持经营稳健、财务状况良好、信用等级高的优质房地产开发企业开展保函置换重点监管资金业务，具体按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）等规定执行。

　　第二十条 （房票用款）对参与房票政策的商品房项目，支持开发企业根据房票购买本项目房源的金额和兑付情况，申请调整重点监管资金留存额度等事项。

　　第四章 相关职责和违规情形

　　第二十一条 （开发企业违规行为及处置）房地产开发企业有下列情形之一的，由市住建局依法依规处理，责令其限期整改：

　　（一）逃避商品房预售资金监管的；

　　（二）使用非监管账户收取购房款的；

　　（三）未按规定使用商品房预售资金的；

　　（四）提供虚假资料或通过关联企业套取监管账户资金的；

　　（五）其他违反本办法或监管协议的行为。

　　市住建局可按照监管协议，暂停该项目监管账户中预售资金拨付，暂停商品房预售、销售，并对其违法违规行为发布购房风险提示，予以房地产企业信用扣分，降低企业信用等级。

　　第二十二条 （监管银行违规行为及处置）监管银行有下列情形之一的，由中国人民银行三明市分行、国家金融监督管理总局三明监管分局按各自职责分工进行处理：

　　（一）未经监管部门核实同意擅自拨付商品房预售资金的；

　　（二）未在规定期限内拨付商品房预售资金的；

　　（三）擅自扣划商品房预售资金的；

　　（四）拒不配合监管部门对预售资金监管账户监督检查的；

　　（五）未严格按本办法开立资金监管专户的；

　　（六）其他违反本办法或者监管协议的行为。

　　各监管部门可按照职责分工和监管协议，视情节暂停或终止其预售资金监管资格；造成预售资金流失的，按照监管协议，要求监管银行负责追回资金，无法追回的由监管银行承担相应赔偿责任。

　　第二十三条 （贷款银行违规）发放贷款银行未按规定将个人住房贷款直接划入监管账户的，由中国人民银行三明市分行、国家金融监督管理总局三明监管分局依法查处其违规行为。住建部门视情节严重程度，可暂停或者终止其监管银行资格。

　　第二十四条 （监管人员违规）国家机关、监管银行工作人员及开发企业相关人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规追究相关责任。

　　第五章 附则

　　第二十五条 （风险项目）当商品房项目存在重大风险隐患时，根据“一盘一策”处置方案进行资金监管，实施封闭管理，保障账户资金安全，确保预售资金优先用于本项目工程建设，监管银行和开发企业应当予以配合。

　　第二十六条 （办法解释）本办法由三明市住房和城乡建设局、国家金融监督管理总局三明监管分局、中国人民银行三明市分行会同相关部门按照职能分工进行解释。

　　第二十七条 （办法实施）本办法自2025年1月1日起实施，有效期5年。自实施之日起取得商品房预售许可的商品房项目按照本办法执行。在实施之日前已取得商品房预售许可的商品房项目，沿用原《三明市区商品房预售资金监管暂行办法》（明建〔2020〕37号）执行。

　　第二十八条 （参照落实）其它县（市、区）房地产行政主管部门可结合本地实际，参照本办法，制定本辖区商品房预售资金监管制度。

　　附件：1.三明市商品房预售资金监管协议（指导文本）

　　2. 预售资金监管各流程操作程序

　　3. 重点监管资金用款申请材料清单

　　4. 预售资金缴交告知单

　　5. 建设工程单位面积工程造价控制基准价