明建规〔2022〕1号

各县（市、区）住建局、发改委、工信局、自然资源局、商务局、城管局：

　　为进一步推动我市商品厂房开发建设，市住建局、发改委、工信局、自然资源局、商务局、城管局等六部门联合制定了《三明市商品厂房开发经营管理办法》，经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　三明市住房和城乡建设局 三明市发展和改革委员会

　　三明市工业和信息化局 三明市自然资源局

　　三明市商务局 三明市城市管理局

　　2022年7月20日

　　    （此件主动公开）

　　三明市商品厂房开发经营管理办法

　　第一章 适用范围和定义

　　第一条 为了充分利用存量土地，提高土地的投入产出率，鼓励多层商品厂房的开发，建立规范的商品厂房开发、建设和销售的监管制度，根据《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《房地产开发企业资质管理规定》《福建省人民政府关于促进工业项目节约集约用地八条措施的通知》《福建省工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称的商品厂房，是指商品厂房开发企业在三明市行政区划范围内以出让方式取得的国有土地上，按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设，且在出让合同中约定销售或出租的工业厂房。

　　本办法所称的商品厂房开发企业，是指取得房地产开发资质并从事商品厂房开发经营的企业。

　　本办法所称的商品厂房开发经营是指商品厂房开发企业进行配套商品厂房的基础设施建设、开发商品厂房，并转让商品厂房开发项目或者销售、出租商品厂房等经营行为。

　　工业企业自建自用的厂房不适用本办法。

　　第二章 商品厂房开发企业管理

　　第三条 设立商品厂房开发企业必须按规定申请相关经营许可、申领房地产开发资质证书、办理工商和税务登记。

　　第四条 商品厂房开发企业的资质核定依据房地产开发企业资质核定办理流程及相关规定办理。已取得房地产开发资质等级证书的房地产开发企业可开展商品厂房开发经营活动。

　　第五条 设立外商投资的商品厂房开发企业，必须在取得开发项目并经批准设立后，按规定申请领取房地产开发资质证书，凭有关批准文件到市场监管、税务、外汇、金融等部门办理登记。

　　参照房地产开发企业资质等级标准，外商投资的商品厂房开发企业除了根据其经营项目的规模，应具备相应的自有流动资金和工程技术、经济管理人员外，还应当依照有关外商投资企业的法律法规规定，办理有关审批手续。

　　第三章 商品厂房项目开发管理

　　第六条 商品厂房开发企业从事开发建设应严格执行商品房开发项目立项、报规、报建等行政审批程序和规划管理，并到发改、生态环境、自然资源、住建等部门依法办理相关手续后，方可进行开发建设。开发建设过程中必须接受相关职能部门的监管。

　　第七条 新建商品厂房项目用地应当以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，并在出让合同中约定销售或出租的产权分割、可售部分等具体内容。

　　第八条 在拟定商品厂房项目的土地出让方案时，商品厂房项目所属县（市、区）人民政府、园区管委会可依据法律法规及我市相关规定，结合项目具体情况，提出商品厂房的销售限制规定及销售管理相关意见。拟定地块规划设计条件应明确物业管理用房配建要求。商品厂房项目所在地自然资源部门在商品厂房不动产权证中注明相关限制条件。

　　第九条 划拨国有工业用地进入商品厂房开发市场的应向自然资源部门申请，由有批准权的人民政府批准。准予改作商品厂房开发的，土地使用者应当依照法定程序办理土地使用权出让，缴纳土地出让金。

　　第十条 商品厂房开发企业对地块的开发建设应当严格按照国有建设用地使用权出让合同的约定执行，不得擅自改变用途。经批准改变原出让合同约定的规划指标进行开发建设的，应与原出让方签订合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理变更登记。

　　第十一条 商品厂房开发企业应当按照已批的设计方案进行建设，并依法向自然资源部门申请规划条件核实与土地核验。

　　第十二条 商品厂房开发企业在厂房竣工验收合格后30日内，应向所在地职能部门申请房产测绘成果审核、楼盘表管理及不动产首次登记。

　　第十三条 申请商品厂房确权登记依据商品房办理流程及相关规定办理。

　　第十四条 商品厂房开发企业转让在建厂房或国有建设用地使用权的，依照国家土地和房地产交易有关规定办理。

　　第四章 商品厂房项目租售管理

　　第十五条 拟销售的商品厂房应办理商品厂房预售许可或商品厂房现售备案。商品厂房预售许可或现售备案的办理条件及程序按照《城市商品房预售管理办法》等有关规定执行。

　　第十六条 销售商品厂房时，买卖双方应当订立买卖合同，明确各自在厂区管理上的权利和义务，以及买受人抵押融资、转让等行为的条件、程序及违约责任。

　　开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产主管部门办理买卖合同备案手续。

　　第十七条 商品厂房开发企业的租售对象为法人，不得向个人租售。购买方在购得生产性用房后方可申购该商品厂房项目中的非生产性用房。

　　第十八条 商品厂房买卖双方应签订买卖合同，并经房地产主管部门办理合同备案后，到不动产登记部门办理商品厂房不动产登记。办理商品厂房不动产登记依据商品房办理流程及相关规定办理。

　　第十九条 商品厂房开发企业出售厂房时，可按土地出让合同中约定的分幢、分层且符合消防、规划等要求的登记单元进行销售。

　　第二十条 商品厂房预售款监管依据《福建省商品房预售管理暂行办法》《三明市住房和城乡建设局 三明市自然资源局 三明市地方金融监督管理局关于印发<三明市区商品房预售资金监管暂行办法>的通知》（明建〔2020〕37号）等有关规定执行。

　　第二十一条 商品厂房开发企业以租赁方式经营的，必须与承租方到所在地县级（三元区到市级）房地产主管部门办理租赁登记备案。租赁登记备案依据商品房办理流程及相关规定办理。

　　第二十二条 商品厂房项目首期公共维修资金参照住宅专项维修资金管理办法等相关规定缴交,由园区管委会设立专户收取并对后期使用进行监督管理,具体办法由园区管委会研究制定。

　　第二十三条 商品厂房参照《福建省物业管理条例》有关规定进行物业管理。商品厂房开发企业应加强物业管理,按条例规定依法选聘物业服务企业开展物业服务管理，并签订物业服务合同，在确定物业服务企业之日起三十日内向所在地的县级物业主管部门、街道（乡镇）备案。物业服务费执行市场调节价,物业服务费标准、收费时间由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第二十四条 商品厂房租赁、销售后的监管由园区管委会、所在地住建部门、城市管理部门等单位负责，园区管委会应完善相应的企业准入、厂房转让、项目巡查、违规处置等相关管理规定。

　　第五章 法律责任

　　第二十五条 违反本办法规定，未取得预售许可或现售备案，擅自销售商品厂房的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，依据《城市房地产开发经营管理条例》有关规定处理。

　　第二十六条 严禁商品厂房项目分割变相进行商品房开发，严禁将商品厂房项目用地范围内的工业仓储等生产性用房改变规划功能。对不按批准的用途使用国有土地或擅自改变土地用途或规划功能的,由相关部门依法处理。

　　第二十七条 园区管委会具体负责入驻商品厂房项目建设的日常监管,加强对入驻企业的产业管理及入驻企业使用土地的动态监管,发现违法违规行为,应及时制止，并报有权机关依法处理。

　　第二十八条 商品厂房开发企业或入驻企业不得违反自然资源部门竣工规划条件核实的内容进行分割转让。对分割转让的,不动产登记部门不予办理不动产权证等产权过户手续。

　　第六章 其他事项

　　第二十九条 本办法由市住建局、发改委、工信局、自然资源局、商务局、城管局按各自职能负责解释。

　　本办法自印发之日起实施，有效期五年。如上级出台最新文件规定的，从其规定