明建〔2019〕25号

各县（市、区）住建局、城管局：

　　经市政府研究同意，现将《三明市推进城市老旧小区微改造工作方案》印发给你们，请认真组织实施。

　　三明市住房和城乡建设局

　　2019年9月4日

　　（此件主动公开）

　　三明市推进城市老旧小区微改造工作方案

　　为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，加快推进城市老旧小区改造工作，努力把老旧小区建设成为功能完善、环境整洁、群众满意的美丽社区，持续提升人民群众的幸福感、安全感。根据《住房城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》精神和《省住建厅 省发改委 省财政厅关于推进城市老旧小区整治提升的实施意见》（闽建城函〔2019〕107号）文件要求，现按照省、市政府老旧小区改造提升工作要求，并结合我市实际，制定本方案。

　　一、总体情况

　　（一）基本情况

　　城市老旧小区多为上世纪70-90年代建设，由于建成年代早，建设标准和配套指标偏低，普遍存在市政基础设施配套薄弱、管网老化、停车位不足，多层建筑缺少电梯和无障碍设施，缺乏安防设施及消防设备，体育和养老设施、绿化景观面积偏小，违章搭盖现象严重，无物业管理服务和更新改造资金，“脏乱差”现象突出，已成为制约城市发展和居民生活品质提升的瓶颈。

　　（二）主要问题

　　1.基础设施配套和公共服务设施不完善。一是小区线网密布，强、弱电未统一规划；二是雨污管网陈旧破损，排水设施不完善，道路积水严重，未实现雨污分流；三是小区道路循环系统不完善，人车未能有效分流，造成小区拥堵和交通安全问题；四是环卫设施不完善，生活垃圾未分类处理；五是内部监控设施不完善，缺乏消防、安防设施；六是小区公共空间和绿化用地侵占现象严重，景观绿化不足；七是缺乏适当的休闲、健身和养老托幼等设施；八是小区停车位和停车设施不足。

　　2.软件环境相对落后。老旧小区可供建设的用地有限，主要以满足居民有房可住为主，未充分考虑到小区其他方面建设。一是柴火房占地面积大，未能充分运用其空间；二是小区内文化内涵不足，缺少宣传区域；三是无专业的物业团队管理，部分老旧小区住宅没有缴纳住房维修基金，导致部分小区道路、绿化、下水道、路灯、公共活动设施等基础设施损坏严重却无法及时维护、维修等情况，造成老旧小区脏、乱、差现象比较突出。

　　二、工作目标

　　2019年起，力争用3-5年时间，以“补齐设施短板、提升环境品质、完善社区治理、增进多方融合”为总体目标，按照“功能优先、多方出资、提升服务、完善治理”的原则，分批次推进老旧小区微改造工作，努力打造“居住舒适、生活便利、整洁有序、环境优美、邻里和谐”的美丽家园，实现“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境。各县（市、区）人民政府要根据实际情况滚动制定老旧小区整治提升规划和年度计划，持续推进老旧小区微改造工作。

　　三、改造原则及内容

　　（一）改造原则

　　运用“共同缔造”理念开展老旧小区微改造。坚持从实际出发，注重人居环境改善，用“绣花功夫”推进老旧小区微改造，解决老百姓关心的实际问题。一是坚持从实际出发。按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，先急后缓，明确近远期不同的改造内容。优先解决居民用水、用电、用气等刚需问题；二是坚持先民声后提升。改造方案要充分反映居民意愿，积极组织居民参与老旧小区改造方案设计，精准施策，有序推进；三是坚持先地下后地上。能够综合多管线施工的，应做到合并施工，避免重复开挖、多次扰民；四是坚持强化专业支撑。引入专业技术团队等第三方力量参与提供专业咨询与技术服务，提升小区规划、建设、管理等各个环节的专业水平。

　　（二）改造内容

　　项目改造内容主要包括违建拆除、基础设施更新或改造、公共服务设施完善、环境整治提升、房屋维修改造等。重点修缮和改造市政配套设施，如房屋建筑的水、电、气、通信等老化设施设备，雨污水分流，维修更新消防安防设备，统筹推进垃圾分类和垃圾收集点布设，实施绿化美化，照明设施改造，开辟公共开敞空间，增设公共服务设施，增设停车位，加装电梯，拆除柴火房，防盗网整治，引入物业管理等提升改造内容。

　　1.应当改造内容

　　（1）完善社区基础设施。一是市政管网维护更新。老旧供水管网改造，公共部分雨污分流改造，有条件的建设小区雨水收集系统，实现雨污分流。实施排水管网的疏浚和改造，提升排水能力，确保排水顺畅，提升小区防涝水平。二是电线整治。规整小区内强、弱电管线、通信线路等，拆除无用管线，走线尽量隐蔽，新增线路要统一走管，集中设置；三是市政公用设施更新。维修改造小区消防设施、小区照明设施、供电设施、燃气管道、防雷设施、安装“一户一表”、安装小区视频监控系统等市政公用设施；四是社区道路修复。维修小区道路及楼间破损路面，完善人行安全设施及无障碍设施。五是增设停车位。合理选择场地配置停车位，有条件的小区建设公共立体停车楼。通过内部改造停车位、外部调整交通组织，打通道路微循环、规范车辆停放秩序等措施解决停车难问题。

　　（2）提升人居环境品质。一是依法拆除违章建筑。打通消防通道，保障居民生活安全；二是社区开放和拆墙透绿。增加小区绿色开放空间，开展墙面绿化，推广阳台养花，提高绿视率，增设健身步道和风雨连廊；三是拆除柴火房。对违章搭盖无条件拆除，对有产权的，由街道、社区牵头进行协商补偿；四是提升小区环境卫生。加快推进垃圾分类工作，设置分类垃圾桶，大件垃圾、建筑垃圾堆放点。建立涵盖生活垃圾分类投放、收集、运输、处理的垃圾处理系统，彻底扭转目前生活垃圾分类处理存在的“前期分类不到位，后期处理大锅烩”的问题；五是完善便民设施。修缮配建书信、报刊、杂志投递等设施和公告栏；六是房屋维修改造。对存在安全隐患或老化的围墙、大门进行修缮，修复单元入口坡道、台阶和楼梯踏步、扶手，完善无障碍设施。

　　2.鼓励改造内容

　　（1）既有住宅增设电梯。鼓励有条件的小区可考虑增加电梯等适老设施，对近5年内未规划拆除的老旧小区，只要具备安全条件，引导鼓励统一加装电梯。根据《关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》（闽建房〔2010〕24号）、《三明市人民政府办公室关于印发三明市既有住宅增设电梯实施办法的通知》（明政办〔2018〕5号）、《三明市既有住宅增设电梯指导意见》（明建房〔2016〕92号）的相关要求进行建设，以实用为原则，严格控制加建面积，尽量减少对本楼及周边建筑的影响。

　　（2）维护更新既有建筑。对建筑外立面进行改造，外部附属设施应统一规范有序设置，内部公共空间和设施应干净整洁有序，鼓励开展建筑节能改造。

　　（3）防盗网整治。全面排查小区防盗网安装情况，对已设置的不符合规定的防盗网进行统一拆除、清理。对年久失修、存在安全隐患的已建防盗网进行拆除或加固，规范防盗网设置，保证结构安全，外形美观协调。

　　（4）增设电动车智能充电设备。引进第三方电动车充电服务企业，增设电动自行车充电桩，有条件的小区同步实施加装电动汽车充电桩配套建设。

　　（5）开辟活动空间。见缝插针开辟公共活动空间，增设小区党建活动、老年活动、休闲公园、健身活动等场所、设施，打造宜居公共空间。

　　（6）引导智慧管理。建立小区管理和服务综合信息平台，打造数字经济“共享小区”。鼓励增设小区可视化智能门禁系统及道闸，安装楼道智能门禁系统。推广应用具有“一杆多用”功能的小区智慧灯杆。有条件的小区要将安防监控设备与综治平台进行对接，实现联动管理。

　　3.推进老旧小区物业管理。街道、社区共同倡导和推动小区组建业委会，并指导建立小区党支部，引导有责任心的党员干部进入业委会，实行自主管理和聘请物业服务企业开展。通过以点带面，扩大物业管理覆盖面。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，逐步建立市（县、区）、街、社区三级物业管理协调体系。

　　四、工作机制

　　围绕年度目标任务，立足工作实际，细化工作程序，着力推进老旧小区微改造工作。

　　（一）意愿征集。多渠道向居民宣传老旧小区微改造的目的、意义、政策，充分征求居民改造意愿、事项等内容，做好摸底调查工作；

　　（二）方案设计。根据居民意愿，针对老旧小区存在问题，由专业设计团队进行项目方案设计；

　　（三）具体实施。街道、社区等基层组织负责具体实施，积极引导居民、产权单位、社区组织等参与改造；

　　（四）竣工移交。及时开展竣工验收工作，将居民满意度作为验收标准之一，做好小区后续管理工作，鼓励有条件的小区引入专业的物业公司管理；

　　（五）项目储备。加强老旧小区微改造项目储备，强化前期核查，充分研究论证，提高储备项目质量。

　　五、保障措施

　　（一）加强组织领导。各县（市、区）人民政府是老旧小区微改造的第一责任主体，要结合实际情况制定老旧小区微改造三年行动计划，强化责任意识，建立健全工作机制，负责组织开展摸底调查、方案设计、资金筹集、项目实施、信访维稳等有关工作。发改、自然资源、住建、城管、体育、文旅等相关部门协同推进，成立由各县（市、区）人民政府负责人牵头，多部门参与的领导小组，各相关部门根据职责分工协调配合，扎实推进改造工作。

　　（二）落实资金保障。一是加强财政资金保障。各县（市、区）人民政府每年安排专项资金用于老旧小区微改造；二是发动运营企业出资。供水、供电、供气、通信等相关单位按照职能职责分工，各自负担相应的费用；三是鼓励居民自筹资金。通过自筹捐资、住宅专项维修基金、住房公积金等渠道筹集资金；四是拓宽社会投资渠道。鼓励企业投资、捐资冠名等方式吸引社会力量捐资，原产权单位或原房改售房单位捐资捐物等方式支持小区改造；五是主动向上对接。争取上级相应补助资金和优惠政策，对列入整治示范点的老旧小区采取以奖代补等方式予以资金支持。

　　（三）加强宣传引导。通过电视、移动端、网络等方式多种传播方式，全方位宣传老旧小区微改造的意义、政策、成效。激发居民的参与度，营造良好氛围。通过广泛持续宣传，确保老旧小区微改造工作家喻户晓，进一步提高居民支持率和满意度。

　　（四）建立健全长效机制。充分发挥属地管理职能，加强改造全过程及改造后的指导、管理、服务，考核工作。完善社区治理，巩固改造成果，建立长效管养机制，及时总结好经验好做法，提高小区的治理效能和水平。