明建房〔2018〕11号

各县（市、区）住建局、永安市房管局，各房地产开发企业：

　　近年来，我市发生的房地产开发项目违规违约交房行为，引发了信访、民事诉讼和行政诉讼案件。为维护商品房交易双方当事人的合法权益，维护公共安全，维护购房人的生命财产安全，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规和规章，现就进一步严格落实我市商品房项目交付使用的法律法规条件通知如下： 

　　一、严格落实商品房项目交付使用前的竣工验收备案制度和产权登记制度

　　（一）根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　（二）根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当进行下列综合验收：

　　1.城市规划设计条件的落实情况；

　　2.城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　3.单项工程的工程质量验收情况；

　　4.拆迁安置方案的落实情况；

　　5.物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　（三）在商品住宅工程竣工验收前，开发企业应按照《福建省住宅工程质量分户验收管理试行办法》（闽建建〔2008〕45号）的规定组织分户验收。未经分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。分户验收合格后，开发企业必须按户出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目经理分别签字确认并加盖验收单位公章的《住宅工程质量分户验收记录》。

　　分户验收应当在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示期不少于3个月。住宅单元交付购房人使用时，其相应单元的《住宅工程质量分户验收记录》必须作为《住宅质量保证书》的附件一并交给购房人。

　　（四）商品房项目建成后，开发企业应组织勘察、设计、施工、监理等有关单位严格按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）的组织形式、验收程序和验收标准进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

　　（五）根据《房屋登记办法》第三十一条的规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

　　根据《福建省人民政府关于加快城市地下空间开发利用的若干意见》（闽政文〔2014〕54号）和《福建省住房和城乡建设厅关于加强城市地下空间规划建设管理的指导意见》（闽建〔2014〕8号）的规定，对结合地面建筑进行的地下工程建设，应随地面建筑一并向相关主管部门依法申请办理手续。结合地上建筑一并开发建设的地下空间建（构）筑物，与地上建筑一并由建设单位（投资人）依法申请办理房屋所有权初始登记。

　　二、严格落实商品房项目交付使用条件

　　（一）根据《建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条、第四条、第五条等相关法律法规规定，房地产开发项目交付使用应当符合以下条件：

　　1.完成了土地出让文件和批准的规划设计文件规定的开发建设要求和内容，主体工程和配套设施建设经城乡规划主管部门核实符合规划要求，取得建设工程规划核实证明文件；

　　2.房屋建筑工程竣工验收合格，并经建设行政主管部门备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；

　　3.取得由有资质测绘单位出具的用于房屋权属登记的房屋面积实测成果；

　　4.商品房为住宅的，出卖人还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

　　5.按照有关规定应当符合的其他条件。

　　（二）商品房交付，还应满足商品房买卖双方签订的依据住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局共同制定的《商品房买卖合同（预售）》约定的有关供水、排水、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备和小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可证为准）的相关内容。

　　（三）在物业交付使用前，已落实前期物业服务企业。建设单位与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,并取得查验证明。

　　（四）商品房项目经验收合格交付使用时，开发企业应在商品房交付现场公示以下材料：

　　1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；

　　2.用于房屋权属登记的房屋面积实测成果；

　　3.《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（含《住宅工程质量分户验收记录》）；

　　4.物业承接查验证明，物业服务协议、服务标准及收费标准；

　　5.法律、法规、规章规定的其他竣工验收证明文件。

　　（五）办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以收取购房合同约定以外的费用（住宅专项维修资金除外）或者签署物业管理文件(如物业服务费、装修保证金和垃圾清运费等)作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

　　（六）商品房开发项目因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，开发企业应当及时告知买受人。

　　因工程进度、相关验收手续不完备等原因不能按期交房的，开发企业不得强行通知购房人收房，不得要求购房人缴纳物业服务费用。开发企业应于《商品房买卖合同》约定的交付时间前，以书面形式告知买受人逾期交付的原因、整改措施及拟交房期限等相关情况，并在售楼部及项目现场进行公告，同时报告项目所在地房地产行政主管部门。

　　三、严格落实商品房项目保修责任

　　（一）开发企业必须依法承担保修责任，在《商品房买卖合同》、《商品房质量保证书》中应对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行明确。

　　（二）开发企业在商品房保修期内收到质量投诉，应在接到投诉之日起5个工作日内组织相关责任主体到现场查实问题，提出解决方案进行维修，并依法赔偿损失。暂时无法落实责任主体的，开发企业应先行解决工程质量缺陷，再向造成工程质量缺陷的责任方追偿。

　　（三）对因不履行保修义务或保修不及时、不到位，造成工程质量事故的开发企业和施工单位，将依法追究相关法律责任。同时，将根据工程保修义务履行情况，停办其在建或其它开发项目审批手续,直至吊销房地产开发资质。对勘察、设计、施工、监理等商品房项目参建单位拒不履行义务的，将其行为纳入不良行为记录。

　　四、严格落实商品房项目交付行为的监管制度

　　各县（市、区）房地产行政主管部门应切实履行房地产市场监管属地管理职责，加强对新建商品房交付使用的日常监管，严厉查处房地产市场违法违规行为。发现开发企业擅自将未通过验收合格的商品房交付使用等违规交房行为，应发出整改通知书，责令其立即停止交付，及时整改，限期补办验收手续。对拒不整改或整改不到位的，应依照《建设工程质量管理条例》第五十八条、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十六条、第三十七条等相关法律法规和规定予以处理，将其不良经营行为记入企业信用综合评价档案，并将处罚结果向社会公示。情节严重的，可暂停办理该企业后续项目的预售许可，不予办理该企业的网签合同备案等相关业务。

　　三明市住房和城乡建设局

　　2018年2月9日