明建房〔2016〕68号

各县（市、区）住建局、永安市房管局，市房屋权属登记中心,各房地产开发企业、房产测绘单位、房地产经纪机构：

为贯彻落实国务院《2016年推进简政放权放管结合优化服务改革改革工作要点》、《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《住房城乡建设部办公厅关于印发〈房屋交易与产权管理工作导则〉的通知》（建办房〔2015〕45号）、《福建省建设厅关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》（闽建房〔2007〕23号）、《福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知》（闽建房〔2010〕2号）、和《三明市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》（明政〔2016〕10号），根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》，现就规范市区商品房预售行为的有关事项通知如下：

一、规范申请商品房预售许可材料提交

房地产开发企业（以下称企业）申办《商品房预售许可证》时，必须向我局窗口提交符合法定形式的资料文件，预算资料应符合规划许可条件和土地出让条件的要求，数据应如实准确无误，以确保一次性申请成功。申请企业及其法定代表人对提交如下材料实质内容的真实性负责：

（一）商品房预售许可申请表、收件登记表（从我局网站下载）；

（二）营业执照、资质证书、委托书及委托代理人身份证明；

（三）《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；

（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上（或达到省住建厅规定的工程形象进度要求）的证明及施工现场照片；

（五）《建筑工程施工合同》及施工进度说明；

（六）商品房预售方案；

（七）商品房预售面积与楼盘表备案核准表（附件1，该表由市房屋权属登记中心核准后出具）；

（八）商品房预售资金监管协议；

（九）土地出让金交付凭证和城市基础设施配套费交付凭证。

以上材料提供复印件的，应提供原件复核。

二、规范商品房预售方案管理

企业申请商品房预售许可（以下称预售许可）前，应制定预售方案，按报备的预售方案实施预售活动，并接受预售许可部门监督管理。预售方案应含如下内容（附件2）：

（一）项目名称、坐落、土地用途、规模、容积率等基本情况；

（二）申请本次预售建筑面积，其中包括住宅、商业、办公、车位（车库）、其它分项预售面积。严禁将不可售部分计入预售面积，严禁违反规划许可条件扩大公摊面积；

（三）工程建设周期、建设计划及分期工程建设计划、竣工交付日期等情况；

（四）公共部位和公共设施等公建配套的权属归属、位置、面积和套数（间数）等具体情况及其平面示意图；

（五）预售计划，本次预售商品房的可售房源幢数、套数、面积、自行销售或代理销售、预售价格及变动幅度,以及包含每套房屋的房号、面积、销售单价和总价、用途等内容的楼盘表（附件3）及其数据包；

（六）规划部门核准的项目总平面图，分层平面图和分户面积图；

（七）申请本次预售商品房建筑面积预算成果报告书；

（八）车位（库）配比、出售或者出租情况的方案；

（九）商品房装修标准；

（十）房屋质量责任承担主体和承担方式（暂定资质的企业应明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力）；

（十一）前期物业管理、白蚁防治、建筑节能等内容；

（十二）国家、省、市规定的其它必备内容。

预售方案原则上不予变更。确因规划设计许可等原因发生变化需变更预售方案的，应依法依规向我局申请变更备案。备案房价确需调整的，应重新备案，新的备案价格未经核准前，可售房源仍按原备案价格销售，不得停止销售。

三、规范商品房预售面积预算管理

企业申请预售许可前，应委托具有相应资质的房产测绘单位（以下称测绘单位）对拟售商品房预售面积进行预算。测绘单位应根据规划部门核发的《建设工程规划许可证》及附图，按照《房产测量规范》和《福建省建设厅关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》（闽建房〔2007〕23号）等相关规定，对拟售商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积进行计算，列明计入分摊计算建筑面积的共有部位，并出具分套（单元）建筑面积预算成果报告书（附件4）。企业应当将分套（单元）建筑面积预算报告书等商品房建筑面积预算资料（以下简称预算资料），包括符合备案要求的书面资料和电子数据，作为预售方案的报备内容，一并提交办理预售许可。

测绘单位对其完成的预算资料的真实性、准确性、合法性负责。企业申请预售许可前应自行对预算资料进行复核，发现有误的，要及时向测绘单位提出书面复核申请，测绘单位经复核发现有误的应及时更正。对于因测绘单位出具的预算资料质量问题造成企业损失或延误办理预售证的，企业应通过诉讼等救济途径依法依规解决。测绘单位出具的预算资料半年内2次因严重失误或质量问题给企业造成损失的，应自行限期半年整改，整改期间，预售许可等各相关部门和单位一律不予采用其出具的预算资料。

四、规范商品房预售许可流程

企业持本通知第一条规定的完整预售许可材料，向我局审批窗口提交申请。窗口受理之日起7个工作日内，依法作出同意或不同意预售的决定：

（一）受理（即时办结）。审批窗口对企业提交的材料进行初审，对原件核对无误后在复印件上加盖“与原件核对无误”印章，对符合受理要求的，出具收件收据和受理单。企业签收单据后及时移交局职能科室审核。如企业提交的资料不符合要求，应一次性书面告知并要求补齐材料后再受理。

（二）审核（4.5个工作日）。局职能科室收件后应及时派2名工作人员赴现场查看，做好影像、照相等形象记录并存档。确认申请预售项目达到进度要求后，对申报材料是否符合法定条件进行复核，提出复审意见。对一般性的材料不全或失误等，可先行容缺办理复核手续（待材料补齐更正后予以发证）。对确实不符合法定预售条件的，应说明理由并报分管领导书面同意后，按退件处理。

（三）许可（2.5个工作日内）。局分管领导依法依规对符合法定预售条件的申请作出书面批准，职能科室据批准意见制作并发放《行政许可决定书》和《商品房预售许可证》。

（四）公示。市房屋权属登记中心据《行政许可决定书》和《商品房预售许可证》在“三明市房地产管理信息网”和“三明市住房和城乡建设信息网”上公示预售项目相关信息。

五、规范售楼现场公示内容

企业应在售楼现场醒目位置设置公示栏，公示内容应包括《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件、预售方案、预售资金监管协议、经批准预售的全部房源及报备价格、销售进度表、销售人员从业上岗证、商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、购买商品房风险提示等。采用经纪机构代理销售的应在现场公示委托书、代理机构备案证明、经纪人资格证等内容。售房现场未按标准公示内容的，责令整改，处一万元以上三万元以下罚款。拒不整改的，依法撤销其《预售许可证》。

六、规范销售人员和房地产经纪管理

实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训，并取得《商品房销售人员从业上岗证》方可从事商品房销售业务。开发企业采用经纪机构代理销售的，所聘经纪机构应取得《三明市房地产经纪机构备案证书》。房地产经纪机构及其分支机构和从业人员在开展商品房销售代理活动时，应符合房地产经纪管理的相关规定。销售代理机构及从业人员不得炒卖房号、不得在代理过程中赚取房屋差价或商品房销售代理佣金以外的任何费用。

七、规范商品房预售资金监管制度

企业申请商品房预售许可前，必须与监管银行和监管部门（或其委托的监管单位）签订商品房预售资金三方监管协议，确定监管账户。全部预售资金（包括定金、首付款、购房贷款）应纳入监管账户。有关各方应严格执行《三明市商品房预售资金监督管理办法》(明建房〔2015〕48号)，认真履行监管义务，严格按照工程进度拨付工程款，确保预售资金优先用于工程建设。具有二级资质以上的企业，经批准同意，可以试行预售资金差别化监管制度。

八、规范商品房预售市场交易秩序

(一）三明市房屋权属登记中心受我局行政执法委托，负责市区商品房预售活动的监管工作。梅列区和三元区住建局应按“属地管理”原则履行日常检查巡查职责，遇重大问题应及时上报，由我局统一协调会办并依法处置。

（二）企业不得利用政府“去库存”政策抬高房价，变相截取政府赋予购房者的优惠政策，实际成交价格的变动幅度应控制在备案价格的15%以内。不得发布不实的价格等销售信息诱导购房者争购。

（三）样板房应当与对应在售房屋的面积、空间尺度、装修标准一致，不属于交房标准的物件、构件应在样板房的醒目位置提示。

(四）企业或经纪机构发布预售广告时，必须确保广告中的房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、卫生教育等配套设施等内容与实际相符合，与规划许可条件和土地出让条件一致，不得弄虚作假，误导消费者。

（五）企业必须使用国家住建部和工商总局制定的最新版本《商品房买卖合同（预售）示范文本》，完成网签备案，按照《商品房销售管理办法》依法依规履行合同。按套（单元）计价的预售房屋，企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或与开发企业重新约定总价款；买受人退房的，企业承担违约责任。合同未作约定的，按以下原则处理：

1.预售建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

2.预售建筑面积误差比绝对值超出3％的，买受人有权退房。买受人退房的，企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款及其利息退还买受人。买受人不退房的，实际交房面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。实际交房面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房款由企业退还买受人，绝对值超出3％部分的房款由企业双倍返还买受人。

本《通知》自印发之日起施行，市区以往做法与本《通知》不一致的以本《通知》为准，各县（市）可参照执行。各级预售许可管理部门、局职能科室以及为预售许可提供服务事项的市房屋权属登记中心、各测绘单位等要严格执行《三明市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》（明政〔2016〕10号）关于“规范全市商品房预售管理办法，统一流程，严禁中介审批，严禁无法律法规依据的审批”的规定，认真落实《效能督查发现问题绩效考评扣分办法》（闽效能办〔2016〕7号）文件精神，不折不扣地理清权力清单，坚决杜绝法律法规以外的审批、审核、核准和服务事项，坚持马上就办，积极提高办事效率，营造优良高效的商品房预售环境。

附件：1.商品房预售面积与楼盘表备案核准表

2.商品房预售方案基本内容

　　　　　3.商品房预售楼盘表

　　　　　4.商品房预售建筑面积预算报告书（封面）

三明市住房和城乡建设局　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　2016年7月29日